中东地产工作计划表 19页

中东地产时代印象项目工作计划表制表时间：2014年11月3日制表人：张悟修 WBS工作结构分解职能职责部门起止时间重要程度一级二级三级计划管理营销策划规划设计工程管理招标管理成本控制行政人事开始时间结束时间总用时间★★★一级市场营销财务部★★二级★三级第一阶段、土地获取与准备阶段◎责任部门○配合部门1、土地取得11、签订正式土地出让合同　　　　◎　　　　　　　　　12、办理《国有土地使用证》　　　　◎　　　　　　　　★13、土地款支付　　　　　　　　◎　　　　　14、项目贷款办理　　○　　　　　◎　　　　★★★15、土地移交公司确认周界，确认是否有待拆迁物　　　◎　　　　　　　　　2、编制项目开发节点计划　　◎　　　　　　　　　　　★★3、选址意见书办理31、案名确定　　◎　　　　　　　　　　　32、取得选址意见书　　　　◎　　　　　　　★　4、计委立项41、准备银行资金证明　　　　　　　　◎　　　　　42、取得立项批复　　　　◎　　　　　　　　★5、计委招标备案　　　　　◎　　　　　　　　★6、申请《建设用地规划许可证》　　　　◎　　　　　　　　★7、航空限高争取　　　　　◎　　　　　　　　★★★ 8、土地周边和地下现有管网图纸取得或实测　　　　○◎○　　　　　　　　9、地下管线探测91、探测单位招标确认　　　　　　◎　　　　　　　92、探测完毕，取得报告　　　○　◎　　　　　　　　93、外部协调和处理　　　　◎　　　　　　　　　第二阶段、项目设计报审阶段21、项目定位研究21、定位报告编写市场调查与分析　◎　　　　　　　　　　★★确定产品功能定位与档次定位确定产品构成与户型配比提出规划设计及开发节奏建议22、编制《项目可行性研究报告》提供给财务融资　◎　　　　　　　　　　★22、项目总规方案设计、报审221、总规及方案设计地质初勘　　　　○◎　　　　　　　编制《规划设计任务书》　○◎　　　　　　　　　★规划设计单位招标/委托　　○　　◎　　　　　　　e)      组织设计评审，确定中标方案　○◎　○○　　　　　　★f)      确定规划设计单位　　○　　◎　　　　　　★g、报建方案深化设计、评审和确定　○◎　○　　　　　　　★★h)      出图（总平6份、方案3份）222、方案报审通过a、方案送审和意见反馈、调整　○○◎　　　　　　　　★★★b)     方案通过取得规划盖章的总平 c)      通过图纸送公司备案和相关部门23、项目初步设计及报审231、文物考古办理取得文物考古意见书　　　◎　　　　　　　　　232、土壤氡浓度检测a)      土壤氡浓度检测单位招标、确定　　　　○◎　　　　　　　b)      检测并取得检测报告231、地质详勘a)      地勘单位的招标、确定　　○　　◎　　　　　　★b)      勘查施工、出具报告并审核　　○　◎　　　　　　　★232、项目初步设计a)      编制《施工图设计任务书》　○◎　　　　　　　　　★★b、确定交楼标准　○◎　○　○　　　　　　c)      确定施工图设计单位　　○　　◎　　　　　　★d)      方案设计交底　○◎　○　　　　　　　★★e)      初步设计完成、并审查g)      出图12套233、初步设计报审通过a)      参加初设审查会　　○◎　　　　　　　　★★★b)      取得初设审查意见24、施工图设计及报审（含人防设计）244、施工图设计a)      施工图设计完成　　◎　○　○　　　　　★★b)      施工图内部审查c)      出图12套245、施工图报审通过a、施工图报审、反馈审查意见　　○◎　　　　　　　　★★b、调整或修改施工图c、取得建委审查合格书，和审图公司审查意见d)  出图套（其中盖章图套）　　◎　　　　　　　　　★e)      设计院回复审查意见25、办理《建设工程规划许可证》　取得建设工程规划许可证　　　◎　　　　　　　　★★★ 26、景观设计261景观方案设计a、 编写景观设计任务书　○◎　　　　　　　　　　b、 景观设计单位招标　　○　　◎　　　　　　　c、 投标方案的评审确定设计方案　○◎　　　　　　　　　　d、 确定设计单位　　○　　◎　　　　　　★e、 深入景观方案设计并评审确定　○◎　○　　　　　　　★f、 出效果图张以上262景观扩初设计a、设计单位进行扩初设计　○◎　　　　　　　　　★b、 评审扩初方案并调整确认263景观施工图设计a、 景观施工图设计　　◎　　　　　　　　　★b、 评审景观施工图并调整确认c、 出图套以上27、销售中心（含样板房）建设271销售中心选址与方案确定a、 确定销售中心位置，占地面积，使用功能划分　◎　　　　　　　　　　★b、 设计出售楼中心施工图、效果图、装饰图及环境图　○◎　　　　　　　　　★c、 售楼中心临建手续的报审　　　◎　　　　　　　　★272销售中心建设a、 施工单位招标、确定　　　　　◎○　　　　　★b、 施工建设完成　○　　◎　　　　已确定租场地　★c、 工程验收和整改273销售中心装修a、 编写装修设计任务书及装修标准　○◎　　　　　　　　　　b、 装修设计招标、确定单位　　　　　◎　　　　　　★d、 出正式装修施工图纸6套　　◎　　　　　　　　　　e、 装修施工单位招标确定　　　　　◎○　　　　　★g、 装修工程施工建设　○　　◎　　　　07.9.1507.10.15　★h、 工程完工验收和整改 274销售中心周边环境景观打造a、景观施工图完成　　○　　◎○　　　　　★b、景观施工单位招标确定d、景观工程施工　　○　◎　　　　07.10.1507.10.20　★f、验收和整改275销售中心包装a、 广告公司设计出包装方案　◎　　　　　　　　　　　c、 包装制作单位招标确认　○　　　◎　　　　　　　e、 包装制作进行　◎　　　　　　　　　　　f、 验收和整改276销售中心家具、家电配置a、提出销售中心家具家电配置清单　◎　　　　　　　　　　★b、 市场考察与选型（照片拍摄）c、 确定购买清单、采购　　　　　◎　　　　　　★e、 清单物品入库清点　○　　　　　◎　　　　第三部分：工程施工管理阶段31、临水临电工程311、临时用电工程a)      确定临时用电方案　　◎　○　○　　　　　★b)      临时用电施工单位招标确定　　　　　◎○　　　　　★c)      临时用电手续办理和施工完成　　　○◎　　　　　　　★d)      实施结果验收(通电试运行)，出据书面验收结果　　○　◎　　　　　　　　312、临时用水工程a)      确定临时用水方案　　◎　○　○　　　　　★b)      临时用水施工单位招标确定　　　　　◎○　　　　　★c)      临时用水手续办理和施工完成　　　○◎　　　　　　　★d、进行通水试验、验收　　　○◎　　　　　　　　 313、临时施工排水办理临时施工排放手续办理及施工　　　　◎　　　　　　　　32、施工总包与监理单位招标321、确定监理单位a、监理单位的考察、招标、确定　　○　○◎　　　　　　★★★b、审核监理公司提出的监理规划和监理细则　　　　◎　　　　　　　　322、确定总承包单位a、总包单位的考察、招标、确定　　○　○◎○　　　　　★★★b)      建设方、监理单位共同审核施工单位提交的施工组织设计及专项方案　　　　◎　　　　　　　　33、基础开挖331、土石方施工、降水、基坑支护a)      确定土石方、降水、基坑支护施工方案及单位确定　　○　○◎　　　　　　★c、降水施工，进行土方开挖施工及基坑支护施工　　　　◎　　　　　　　★332、抗浮铆杆施工单位及方案确定　　　　　◎　　　　　　　方案审查通过　　◎　　　　　　　　　　施工及验收　　　　◎　　　　　　　　34、施工许可证办理341、施工临舍搭建　　　　　◎　　　　　　　★342、办理建筑施工许可证　　　　◎　　　　　　　　★★★34、施工准备341、放线、验线和交桩a)      签订放线合同　　○◎　　　　　　　　　b)      测量单位现场放线　　　　◎　　　　　　　　c)      建设、施工、监理三方接放线桩及成果资料　　　　◎　　　　　　　　342、施工图会审及设计交底a)      三方提出读图纪要　○○　◎　○　　　　　　b)       总包单位汇总整理三方读图纪要c)      规划设计部组织审核施工图读图纪要，向设计单位反馈d)      项目部组织施工、设计、监理、建设方进行施工图图纸会审并进行设计交底e)      总包单位整理施工图会审纪要，各单位盖章确认344、签发开工令a)      施工单位提出开工申请报告　　　　◎　　　　　　　　b)     签发开工令35、施工管理353、基础施工a)      熟悉基础施工图纸　　　　◎　　　　　　　　b)      验槽(第一工作面)　　○　◎　　　　　　　　c)验槽(第二工作面)　　　　◎　　　　　　　　c)      防水施工　　○　◎　　　　　　　　d)      底板施工（或其他基础）　　○　◎　　　　　　　　e、负一层顶板施工　　　◎　　　　　　　　g、基础施工完成，到正负零　　○　◎　　　　　　　★★★354、主体施工1-5层　　○　◎　　　　　　08.2.6春节★6-10层　　○　◎　　　　　　　11-15层　　○　◎　　　　　　　　16-20层　　○　◎　　　　　　　　21-25层　　○　◎　　　　　　　　26-30层　　○　◎　　　　　　　　31-34层　　○　◎　　　　　　　　 355、框架砌体填充施工砌筑施工样板墙　　○　◎　　　　　　　　a)      进行样板墙砌体施工b)      样板墙监理＼施工＼建设三方点评c)      形成样板墙评审书面纪要，形成墙体成品检查验收标准，封样保存1-5层　　○　◎　　　　　　　★6-10层　　○　◎　　　　　　　　11-15层　　○　◎　　　　　　　　16-20层　　○　◎　　　　　　　　21-25层　　○　◎　　　　　　　　26-30层　　○　◎　　　　　　　　30-34层　　　　　　　　　　　　★356、栏杆工程a)      确定栏杆的方案和施工图　○◎　○○○　　　　　★c)      确定栏杆制安工程的成本、用量　　　　○　◎　　　　　　e)      合格栏杆承包商的招标和确定　　　　○◎○　　　　　★g)      样品栏杆安装、验收、封样　○○　◎　○　　　　　　1-5层　　　　　　　　　　　　★6-10层　　　　　　　　　　　　　7-15层　　○　◎　○　　　　　　16-20层　　　　　　　　　　　　　21-25层　　　　　　　　　　　　　25-27层（栏杆工程完工）　　　　　　　　　　　　★ 357、外墙装饰工程外墙样板施工　　○　◎　　　　　　　★a)      进行样板外墙施工b)      样板外墙监理＼施工＼建设三方点评c)      形成样板外墙评审书面纪要，形成墙体成品检查验收标准，封样保存30层以上　　○　◎　　　　　　　★25-29层　　○　◎　　　　　　　　20-24层　　○　◎　　　　　　　16-20层　　○　◎　　　　　　　　11-15层　　○　◎　　　　　　　　6-10层　　○　◎　　　　　　　★1-5层　　　　　　　　　　　　　358、内墙抹灰工程内墙抹灰样板（包括厨卫墙面及安装）　　○　◎　　　　　　　★a)      进行内墙样板抹灰施工b)      监理＼施工＼建设三方点评c)      形成内墙样板抹灰评审书面纪要，形成检查验收标准，封样保存第一次主体验收（17层以下）　　　　◎◎　　　　　　　1-5层　　○　◎　　　　　　　★6-10层　　○　◎　　　　　　　　11-15层　　○　◎　　　　　　　　16-20层　　○　◎　　　　　　　　 第二次主体验收（17层以下）　　　　◎　　　　　　　　21-25层　　○　◎　　　　　　　　26-30层　　○　◎　　　　　　　★30层以上　　　　◎　　　　　　　　359、门窗工程样品外墙窗　○◎　　　○　　　　　　a)      确定外墙窗分隔方案并审查施工单位提交的施工图c) 确定外墙窗制安工程的成本、用量　　　　○　◎　　　　　　e)      合格外墙窗承包商的招标和确定　　○　○◎○　　　　　　g)      样品外墙窗安装、验收、封样　○○　◎○○　　　　　　1单元　　○　◎　　　　随外墙进度　★2单元　　3单元　　4单元　　5单元　　6单元　　7单元　★门制作安装　　　　○　◎　　　　　　c) 确定各类门工程的成本、用量e)      合格承包商的招标和确定　　　　○◎○　　　　　★g)      厂商样品门安装、验收、封样　○○　◎○○　　　　　　1单元　　○　◎　　　　随室内地面施工进度　★ 2单元　　3单元　　4单元　　5单元　　6单元　　7单元　★3510、楼地面工程作楼地面的样板确定（包括厨卫及公共部分地面）　　○　◎　　　　　　　★a)      进行楼地面样板施工b)      监理＼施工＼建设三方点评c)      形成楼地面样板评审书面纪要，形成检查验收标准，成品保存30层以上　　○　◎　　　　　　　★26-30层　　　　21-25层　　　　16-20层　　　　11-15层　　　　6-10层　　　★1-5层　　　　3511、屋面工程屋面施工的样板确定　　○　◎　　　　　　　　a)      进行屋面样板施工b)      监理＼施工＼建设三方点评c)      形成屋面样板评审书面纪要，形成检查验收标准，成品保存　　○　◎　　　　　　　★ d、屋面施工完成（包括各类管网及烟道等施工）3512、防水工程施工防水施工的样板制作确定　　○　◎○　　　　　　★a)      进行防水样板施工b)      监理＼施工＼建设三方点评c)      形成楼防水施工样板评审书面纪要，形成检查验收标准，成品保存30层以上　　○　◎　　　　　　　★26-30层　　　　21-25层　　　　16-20层　　　　11-15层　　　　6-10层　　　★1-5层　　　　3513、给排水安装工程施工1-5层　　○　◎　　　　随土建施工进度，各部位在土建施工前十五天完成施工，十天前完成检查验收工作　★6-10层　　7-15层　　16-20层　　21-25层　　25-27层　★　　　3515、电梯安装工程a)      确定电梯方案、提出相关技术指标　○◎　　　○　　　　　★c)      提出电梯采购数量计划　　　　　◎○　　　　　★d)      电梯供应商的招标确定e)      电梯厂家进行电梯生产　　　　　◎　　　　　　f)      电梯交付和验收　　　　○◎　　　　　　　g、电梯安装、调试、试运行　　　　◎○　　　　　★ 3516、强电安装工程a)      确定强电方案　　◎　○　○　　　　　　b)      强电施工单位招标确定　　　　　◎○　　　　　　c)      施工完成　　　○◎　　　　　　　★3517、消防a)      确定消防技术要求　　◎　○　○　　　　　　b)      消防施工单位招标确定　　　　　◎○　　　　　　c) 消防验收手续办理　　　○◎　　　　　　　　d)     施工完成　　　　◎　　　　　　　★3518、弱电a)      确定弱电方案和施工图　　◎　○　○　　　　　　b)      弱电施工单位招标确定　　　　○◎○　　　　　　c、施工完成　　　　◎　　　　　　　★d、内部验收、移交　　　　◎　　　　　　　　3519供配电a)      供配电方案确定和技术要求提供　　◎　○　○　　　　　　b)      供配电施工单位招标确定　　　　○◎○　　　　　　c、施工完成　　　　◎　　　　　　　★d、施工用电保证金退还　　　　◎　　　　　　　　3520、综合管网工程a)      方案确定　　◎　○　　　　　　　　b)      施工单位招标确定　　　　○◎　　　　　　　c、施工完成　　○　◎　　　　　　　★3521、景观绿化工程a)     景观施工单位招标确定　　　　○◎○　　　　　★b)      组织景观设计交底、确定施工方案　　○　◎　　　　　　　　1、硬景施工　　○　◎　　　　　　　　材料选择及封样　○◎　　○○　　　　　　d)      确认施工样板　　○　◎　　　　　　　　f)      硬景铺开施工　　　　◎　　　　　　　　 i)      硬景施工验收　　○　◎　　　　　　　★2、软景　　　　　　　　　均在---日前完成　　b)      软景大型树种、树型的选样　○◎　　○　　　　　f)      软景铺开实施　　　　◎　　　　　　h)      软景实施结果检查及调整　　　　◎　　　　　　i)      软景验收　　○　◎　　　　　★3、水景　　　　　　　　　　　b)      水体的土建施工　　　　◎　　　　　　c)      水体的水电预埋　　　　◎　　　　　　d)      水体的防水施工　　　　◎　　　　　　e)      水体的关水试验　　　　◎　　　　　　f)      水体的安装施工　　　　◎　　　　　　g)      水体的水电通水通电试验　　　　◎　　　　　　h)      水体的效果调试　　○　◎　　　　　　i)      水体验收　　　　◎　○　　　★4、雕塑　　　　　　　　　　　h)      雕塑施工单位招标、确认　　　　○◎○　　　　j)      雕塑品样品制作、确认　　◎　○　　　　　　n)      进行雕塑品批量创作　　　　◎　　　　　　p)      批量验收　　　　◎　　　　　　q)      雕塑品现场布置　　○　◎　　　　　　r)      现场验收　　　　◎　○　　　★32187、景观灯饰工程　　　　　　　　　　　m)      灯饰灯具样品确定及认价　○◎　　○　　　　　n)      进行合同谈判，灯饰采购　　　　　◎　　　　　 p)  验收　　　　◎　○　　　★36、工程竣工交验361、预验收b)      施工单位提请验收　　　　◎　　　　　　　　c)      监理单位验收　　　　◎　　　　　　　　e)      初验收合格　　　　◎　　　　　　　★362、竣工验收a)      施工部门提交竣工验收报告　　　　◎　　　　　　　　b)      建设部门组织勘察、设计、监理、施工等有关部门进行部门工程竣工验收　　　　◎　　　　　　　　c)      办理竣工验收证明　　　　◎　　　　　　　★★363、综合验收a)      建设部门联系政府或专业部门验收　　　◎○　　　　　　　　b)      组织规划验收　　　◎○　　　　　　　　c)      档案验收　　　◎○　　　　　　　　d)申请竣工验收备案　　　◎○　　　　　　　★★★37、合作单位后评价对总、分包单位进行评价提交评价表格　○○○○◎○○　　　　　填写评价意见　○○○○◎○○　　　　　汇总分析　○○○○◎○○　　　　　　　室内移交　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　38、物业移交381、物业移交室内移交　○○○　　　　　　　　★★a)      开发公司提出验收标准　　　　◎○○　　　　　　b)      验收标准确认　○○○◎○○　　　　　　e)      第一轮对所有建筑成品进行普查　○○○◎○○　　　　　★f)      普查后整改　○○○◎○○　　　　　　g)      第二轮普查　○○○◎○○　　　　　★ h)      普查整改　○○○◎○○　　　　　　i)      第三轮普查　○○○◎○○　　　　　★j)      普查整改　○○○◎○○　　　　　　k)      资料移交　○○○◎○○　　　　　　l)   绩效评估　　　　◎○○　　　　　　室外移交   　○○○◎○○　　　　　　第四部分、产品销售阶段41、营销准备阶段411、确定整体营销方案a)      内部评审　◎　　　　　　　　　　　b)      销售环境准备c)      销售环境检查412广告公司确定a编写广告招标书　◎　　　　　　　　　　　b筛选广告公司进行招标提案c确定广告公司　　　　　◎　　　　　　★e进行vi系统设计和销售道具设计　◎　　　　　　　　　　　f进行大众媒体推广的平面表现设计g根据销售需要进行相关的设计工作413、代理公司确定a销售代理公司招标、议标、提案　◎　　　○　　　　　　　b确定销售代理公司　　　　　◎　　　　　　★c代理公司营销团队的组建、培训　◎　　　　　　　　　　　d代理公司提出项目整体销售计划e营销部评审通过后执行42预售许可证办理421、销售面积预测报告　　○◎　　　　　　　　　422、工程达到办理预售许可条件　　　　○◎　　　　　07.12.15　 ★★★423、办理预售许可证　　　　◎○　　　　　　　★★★42、销售准备阶段422、销售准备阶段a)      制定楼盘价格表、付款方式、优惠等销售政策　◎　　　　　　　　　　　b)      编制《认购书》、《商品房买卖合同》及附件及确认　◎　　　　　　　　　　★★d)      销售道具准备　◎　　　　　　　　　　★e)      开盘活动及流程准备　◎　　　　　　　　　　　f)      现场收款准备　◎　　　　　　　　　　　g)      按揭银行及政策落实　　　　　　◎　　　　★43、销售管理阶段431、销售进度和回款控制a)      开盘　◎　　　　　○　　　　★★b)      销售回款完成30%　◎　　　　　○　　　　★★★c)      销售回款完成50%　◎　　　　　○　　　　★★★d)      销售回款完成70%　◎　　　　　○　　　　★★★e)      销售回款完成90%　◎　　　　　○　　　　★★★f)      销售回款完成100%　◎　　　　　○　　　　★★★g)      编制营销及销售总结　◎　　　　　　　　　　　44、入伙准备和交楼441、入伙准备和交楼a)      入伙条件确认　◎　　○　　　　　　　★b)      入伙资料准备　◎　　○　　　　　　　★c)      向业主邮寄/广告　◎　　○　　　　　　　　d)      入伙服务准备　◎　　○　　　　　　　　e)      协助业主交验资料　◎　　○　　　　　　　　f)      协助业主验房　◎　　○　　　　　　　　g)      办理大产权证　○　◎　　　　　　　　★h)      处理客户投诉　◎　　○　　　　　　　　 第五部分、售后服务阶段51、工程保修511、工程保修a)      发现问题　○　　◎　　　　据具体情况确定时间　　c)      提出整改方案　○　　◎　　　　　　d)      整改方案讨论通过　○　　◎　　　　　　e)      处理问题　○　　◎　　　　　　f)      效果跟踪　○　　◎　　　　　　52、客户关系管理521、处理客户投诉a)      投诉登记　◎　　○　　　　　　　　b)      投诉分析　◎　　○　　　　　　　　c)      调查原因　◎　　○　　　　　　　　d)      制定方案　◎　　○　　　　　　　　e)      知会客户　◎　　○　　　　　　　　f)      方案实施　◎　　○　　　　　　　　g)      客户确认　◎　　○　　　　　　　　h)      记录结果　◎　　○　　　　　　　　i)      统计分析　◎　　○　　　　　　　　j)      持续改进　◎　　○　　　　　　　　522、顾客满意度调查a)      制定调查表　◎　　　　　　　　　　　b)      发放调查表　◎　　　　　　　　　　　c)      满意度统计分析　◎　　　　　　　　　　　d)      制定方案　◎　　　　　　　　　　　e)      方案实施　◎　　　　　　　　　　　f)      实施效果评估　◎　　　　　　　　　　　g)      持续改进　◎