2.2.2房地产项目开盘前期工作计划表 7页

2.2.2　房地产项目开盘前期工作计划表（2）具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门发展商板块工作工程方面的构想：项目详细方案、所有单位方案全部定案，在9月10日前达到以下效果：①样板区完成；②人工湖和花园洋房的局部景观完成，周边工程进度正常1.设计方面2006.5.12006.6.16工程部⑴售楼处、小高层单体建筑设计2006.5.22006.5.15⑵会所建筑设计2006.5.22006.5.20⑶别墅会所及门楼建筑设计2006.5.12006.5.15⑷商业步行街单体建筑设计2006.5.12006.5.20⑸幼儿园单体方案设计2006.5.22006.5.30⑹首期详规设计2006.5.22006.5.20⑺室内装修设计前期工作2006.5.12006.5.20⑻园林设计前期工作2006.5.12006.5.20⑼首期详勘2006.5.12006.5.20⑽市政道路、给水、雨水、污水规划设计2006.5.12006.5.20⑾人工湖水处理方案2006.5.12006.5.20⑿智能化设计工作2006.5.12006.5.202.工程方面⑴工程发包⑵市政工程⑶人工湖工程⑷首期场地填砂工程⑸施工供电工程3.业务方面配合⑴施工许可证的落实工程部开发部⑵商品房预售许可证的落实开发部备注：我公司将根据以上进度要求提交：1.公开发售前的工程形象要求2.小高层的户型和面积建议及户型比例 （续）具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门策划板块工作构思：在5月份内，利用奠基盛典的后继影响，继续以软文形式炒作。从6月份开始，利用形象大使发动周边专业市场的目标客户群参加会员组织、举办的一系列活动，以“直效营销”吸纳目标客户，在公开发售前，成功积累一大批实在的客户，从而达到一炮走红的效果2006年5月2006.8.15前1.在5月18日～6月18日，对楼盘进行系列软文炒作，主要包括以下四项内容：2006.5.152006.6.18营销策划部⑴关于××地产的炒作⑵关于××市的发展前景炒作⑶××地产为什么要选址××（以湖塘为例）？这块土地有何吸引人之处及有什么市场价值？⑷××楼盘与其他大盘相比，优势在哪里？2.5月18日，利用“房地产交易展示会”平台，宣传达到引起目标客户关注的目的，进行“直效营销”推广，积蓄客源3.5月18日～6月18日，充分利用社会资源，如“推荐会”（或“团购会”）等活动，根据政府的发展前景布局，对板块进行捆绑配合性炒作具体做法：策划完善的媒介炒作计划，以采访政府各部门为线索，对湖塘的产业体系、交通体系、市政配套体系的未来五年内发展作详细的软文报道，以突出湖塘在武进和常州未来发展中的重要地位4.“新生活之旅”系列活动——主要针对项目品牌2006.6.182006.8.18⑴在对湖塘板块进行系列炒作，达到一定的市场聚焦度后，开始启动项目的推广营销工作，为公开发售积蓄客源。具体工作如下：2006.6.102006.6.20前营销策划部1）6月19日～20日刊登广告，招聘“××阳光大使”2）6月21～22日正式招聘，6月27～29日对阳光大使进行标准化培训３）7月1日～8月月底，连续12周利用阳光大使对周边专业市场目标客户进行推广发动，以邀请参加“××会”为借口，开始对项目进行推介，以积蓄准客户。 （续）具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门策划板块工作⑵6月下旬，借助大型活动“新生活论坛”，宣布“××会”正式成立、“新生活俱乐部”成立，“新生活之旅”第一站——BOSS新生活之旅开始启动，同时利用阳光大使对周边的专业市场客户进行“直效营销”发动。具体内容如下：2006.6.182006.8.18营销策划部、发展商1）组织各行商会到楼盘召开研讨会或商务会议（如财富论坛、家装潮流研讨会、房地产研讨会等）2）组织各行商会、机关领导等到××地产的楼盘参加系列活动（如高尔夫之游等）3）BOSS的高级商务聚会⑶7月份“新生活之旅”第二站——教育新生活之旅，具体内容如下：1）在暑假期间，举办各种相关的教育活动，捕捉目标准客户（如举办各知名的教育家讲座等）2）组织准客户及其子女到楼盘学校参加各种公开课观摩，与本地中学、幼儿园做姐妹学校3）借暑假之机，由××组织准客户的子女参加主题夏令营活动，如参加××组织的少先队干部夏令营活动等⑷8月初“新生活之旅”第三站——健康新生活之旅，具体内容如下：1）与××市大医院联手，到各镇区进行巡回式的免费综合体检2）借暑假家长带子女出外旅游之机，和旅行社联手，组织旅游活动3）组织准客户到楼盘参观、度假并进行××一日游的活动⑸8月中旬,“新生活之旅”第四站——商贸新生活之旅，具体内容如下：1）邀请经济学家举办如题目为“经济带，谁领风骚”等的研讨会2）邀请知名的企业家举办各种“财富论坛”（续） 具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门策划板块工作3）举办各种企业管理培训班、吸纳目标客户参加“户外拓展训练班”⑹其他活动:“××推广系列活动”1）在市区以“形象大使”的形象一边发展会员，一边选择目标客户，通过“直效营销”的实务推广不断积蓄的客源，为项目庞大的货量铺垫市场，搭建庞大的客户平台2006.5.12006.8.16前营销策划部发展商2）针对周边镇区或企事业单位集体推广介绍3）参与或赞助×ד端午节”的龙舟赛5.“光辉的城邦”系列推介活动2006.8.162006.9.10营销策划部发展商（1）第一站——光辉的城邦（三地块的整体形象推介）1）在××开展“我心中的光辉城邦”投票活动，投票者将有机会获得“光辉城邦”的免费旅游机会2）召开“光辉城邦”论坛，公布投票结果，将项目三地块的整体形象（结合规划）予以推介。当场进行选票抽奖，抽中者将获得免费旅游的机会，并能享受购买本项目的额外优惠条件（2）第二站——通过“光辉城邦的描述”推出“中央湖区概念”在现场/外卖场开展“世界湖区艺术展”，宣传本项目的“中央湖区概念”（3）第三站——××一期产品推介会项目开盘前的产品推介会（结合一期的产品），以“中央湖区概念”为起点，融合其他卖点6.开盘期系列活动2006.9.102006.10营销策划部发展商1）现场营销中心/样板区开放2）开盘活动（现场/外卖场）3）根据工程进度，安排意向客户到现场（湖景/会所区）参观 （续）具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门备注：我公司将提交有关操作的方案如下：1.“阳光大使”招聘方案2.“新生活之旅”系列操作方案3.“新生活论坛”执行方案4.“光辉城邦”推介活动方案5.开盘活动方案6.标准化介绍资料（概念楼书，包括××的开发理念、建筑、园林等设计理念介绍）7.内部认购操作方案8.公开发售部署方案9.多层、小高层洋房价格建议10.货量推广部署建议11.根据不同时段、不同板块、不同竞争对手进行市场调研，并提交有关分析报告广告板块工作构思：广告策略及具体执行完全配合销售的步骤、节奏，达到高度的整合传播效果1.广告、平面设计方面⑴实用楼书的设计和制作2006.7.31前⑵模型、展板的设计和制作⑶效果图、规划图、单张、概念楼书和礼品的设计和制作2006.5.31前⑷户外展场设施的准备和制作2006.5.30前⑸户外广告牌的制作2006.5.1前2.宣传方面⑴常州市几大媒介（报纸、电台、电视台）配合各大活动的炒作2006年5月2006.8.31前⑵对武进区湖塘板块的炒作⑶对“××地产”、“××阳光大使”的炒作⑷对“新生活之旅”进行炒作，对“光辉城邦”进行炒作3.现场包装方面⑴售楼部销售大厅的设计和完工2006年4月2006.8.31前广告公司/制作公司营销策划部⑵看楼车的包装2006年5月2006.6.10前广告公司/制作公司营销策划部 （续）具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门备注：希望广告公司提交：1.尽快完成2006年5～12月的广告费用的安排预算（其中包括报纸、电视、路牌、公关、电台广告的投放比例建议）2.提出广告主题语建议（建议召开“头脑风暴讨论会”）3.尽快完成对目标客户的调查分析，以配合下阶段工作4.尽快完成“2006年××广告营销计划”（全年的营销推广核心策略、推广主题、各阶段的广告营销策略及主题、各阶段的新闻热点主题、广告的表现形式及推广部署安排）5.尽快完成项目的VI系列设计6.尽快完成项目推广中的规划理念包装方案，如各场所、组团、道路标志性建筑等的命名建议7.提交现场包装方案（外围环境和现场环境）总体方案销售板块工作总体构思：利用“××会”下的“新生活俱乐部”，由阳光大使对周边的目标客户群进行“点射”挖掘，将其细分为洋房、别墅客源。利用阳光大使借发动参加“××会”组织的一系列“新生活之旅”活动，对周边的专业市场客户进行不断挖掘，以口碑传播形式加深其对楼盘的认识，从而成为项目的追捧者，使公司成功地在公开发售前积蓄一批实在的客户，从而使销售一炮走红。利用50名阳光大使在12周内完成至少3000～4000名意向客户的积蓄工作（阳光大使工作时间为周六、周日，要求每人每天至少挖掘3～5名实在的意向客户）2006年5月2006年9月月底前营销策划部1.销售部署安排⑴阳光大使的招聘、培训、管理注：阳光大使的招聘、培训计划和日常的管理方案及条例⑵销售人员的组织管理注：组建销售团队，并形成有效的管理方法和模式，合理分工及安排各人员的岗位⑶2006年5～7月的销售部署安排注：分阶段性地制定每月的工作主题并以文字形式提交给发展商2.销售物料方面2006年6月2006年7月30日前代现商营销策划部⑴各阶段销售范围的确定注：在内部认购时需结合工程的实际情况，再选取有冲击力的单元；在公开发售时以内部认购时的有效数据为支持，将单元合理、分阶段地向市场推出 （续）具体工作事项开始时间完成时间负责部门协助部门销售板块工作⑵总体均价、各阶段均价的制定和第一阶段货量的价格制定2006年6月2006年7月30日前代现商营销策划部注：以2006年6～9月的市场摸底为参考，根据实际市场情况制定科学的价格⑶销售资料的制作注：认购书、按揭须知、认购须知、收费标准、装修标准、工程图样、户型面积、宣传单张、价目表、户型图册等的范本确认⑷完善项目的标准化综合资料，编写销售培训内容注：概念楼书、标准看楼路线的设定、沙盘示范单位的参观团介绍、在观光看楼车上的讲稿⑸根据相关情况决定内部认购的时间和公开发售的时间注：密切与发展商各部门的沟通并根据实际情况决定内部认购时间和公开发售时间⑹制订内部认购工作方案的细则和流程注：制订内部认购的操作方案和各岗位认购的流程3.培训、跟进方面⑴对现有已经登记资料的客户进行统计和跟踪2006年5月2006年7月31日前营销策划部注：将现有的客户资源进行分类及定期进行跟进；继续发掘专业市场及大型企业的准客户⑵有关工作人员的初级、中级和高级培训注：针对各阶段不同的销售货量及销售资料进行信息更新和强化培训⑶岗位职责、技能的考核4.其他方面⑴看楼车的路线和地点的选取2006年5月2006年7月10日前营销策划部⑵全面开展“××会”的“直销营销计划”⑶统计市场调查结果，对各户型面积提供专业数据及建议注：在内部认购和公开发售前针对不同的岗位对其专业的技能进行考核，内容可分为笔试和口试两种形式，并且模拟演练整个认购流程，发现漏洞时马上弥补