最新协信地产全国城市进入策略研究42357ppt课件PPT课件 20页

'协信地产全国城市进入策略研究42357ppt课件 开发商对于本次研究的要求：进行全国范围内的城市研究，根据城市经济增长的阶段的不同，选择那些即将进入高速增长阶段的城市。结合协信的情况选择开拓市场的策略，判断是走一线，还是走二线城市？若走一线城市该进哪些城市。对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本。协信对于本次研究内容的要求在异地发展，集中力量，先做透一个城市，基本操作不会少于2~3个项目。要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。协信对于异地发展的思考通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市2 目标与要求的分解第二次筛选：协信企业发展要求哈大齐城市群等东北城市不予考虑；应选择城市群中的次中心或功能中心以上级别城市进入，以满足建立企业品牌广泛影响力的要求；城市规模与市场容量较大，以满足长期发展的要求；城市土地市场有较为稳定的年供应量，以便于整合土地资源；当地或周边城市拥有良好的高等教育机构，以便于吸纳人才；当地市场有较好的金融平台和融资环境；城市开放度高，房地产市场成熟度较高，市场规则相对公平透明；与总部重庆有直达航线或周边100公里范围内有直达航线。9 城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。第三次筛选：房地产市场价值实现潜力城市房地产市场价值实现的两个根本因素：城市人口密度，城市人均财富水平（其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区建成区面积筛选原理城市人口密度的计算方法10 房价基础研究是判断房价快速上升条件的必要工作第四次筛选：房价快速上升条件房价基础研究房价的构成房价的利润支撑要素房价上涨的原因11 房价基础研究之一：房价构成第四次筛选：房价快速上升条件建安成本其他成本项目目标人群的购买力水平利润部分成本部分房价基础构成土地成本12 优选城市进入性条件的考虑因素第五次筛选：城市的进入性条件限制性因素条件说明推荐标准成本因素土地资源获取难度与成本城市土地供应出现明显紧缩意味着获取土地的竞争压力加大，同时取地成本将明显增加；推荐进入土地供应相对平稳的城市；不建议进入土地供应明显紧缩的城市市场开放度与市场成熟度将外来知名开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标；外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速提高；推荐进入有多家全国知名开发商进入的城市政府效率参考世界银行研究报告专项排名120个城市的政府效率排名之中位于最后20位的不推荐进入XX评价不建议进入评价为差的城市收益因素可预见的房价提升空间与同级别城市相比，价格差距说明现有房价拉升起点的高低；价格水平一定程度上反应价格的上升空间；推荐进入同级别城市中房价位于中低水平的城市；行业平均利润水平根据XX市场调查与操作项目得到的利润水平经验数据不建议进入利润水平过低的城市13 优选城市归属城市群的比较长三角城市群：扬州京津冀城市群：天津、唐山山东半岛城市群：烟台淮南城市群：合肥湘中城市群：长沙环鄱城市群：南昌滇中城市群：昆明关中城市群：西安珠三角城市群：东莞川渝城市群：成都长江中游城市群：武汉中原城市群：郑州十三个优选城市归属于十二个城市群第六次筛选：城市群优势比较14 促进城市群发展的六大主导因素内在驱动力：工业化外在带动力：外向型经济强力催化剂：产业集群协调引导：政府作用经济纽带：交通网络经济增长极：核心城市大城市群的兴起和发展都是以工业化为基础。英格兰城市群、德国鲁尔城市群、法国巴黎城市群、美国大西洋城市群与五大湖城市群均是伴随工业化的进程而形成。外商直接投资对增强城市群的经济总量和实力，推进其工业化、城市化的进程起到了极大的促进作用，特别是对城市群的龙头城市作用更为明显。城市群内各城市的协作、分工与竞争均由高增长的产业群所带动的产业带作用。产业集聚与产业带的形成是大城市群构筑核心竞争力的基础。城市群的核心城市以其巨大的技术经济能量向其腹地进行辐射和扩散，影响着城市群内的每一城市，能够带动腹地的区域经济更快发展。发达的交通体系和现代化通讯网络是城市群内各城市间缩短时间、空间距离，提供便捷沟通、辐射的纽带和桥梁，是形成区域经济、市场一体化的必要基础和重要条件。政府的规划、协调与推动对于城市群的形成与发展作用明显，法国巴黎城市群就是在政府推动下发展起来的。第六次筛选：城市群优势比较15 房地产企业战略导向扩张的成功经验借鉴房地产企业扩张的三个阶段城市级企业扩张区域级企业扩张全国性企业扩张选取案例：重庆龙湖选取案例：河南建业选取案例：深圳万科第七次筛选：成功经验借鉴16 XX对于协信企业战略性进入城市的建议说明：西南地区城市相似度高，居民生活习惯接近，拓展的市场风险相对较小；符合企业西部发展战略和成功经验；京津冀城市群具备全国性影响力；城市群内部指标具有优势现阶段成为区域性企业的首选进入城市：成都（川渝城市群中心城市）昆明（滇中城市群中心城市）未来成为全国性企业的首选进入城市：天津（京津冀城市群次中心城市）推荐进入城市：武汉（长江中游城市群中心城市）郑州（中原城市群中心城市）合肥（淮南城市群中心城市）东莞（珠三角城市群功能性中心城市）基于“立足西部区域，做大做强，在全国有一定知名度”的企业发展战略基于企业效益目标与资金优势说明：经过多次筛选后城市的各方面指标符合标准；区域中心城市辐射整个城市群；城市群内部指标具有优势17 项目服务效果：研究成果纳入协信集团战略编制，同时开发商在该成果指导下开始实质性的城市进入阶段运作阶段效果评价政府开发商在本研究的指导下，开发商开始进入全面实质性的城市进入准备阶段项目最终成果已被纳入协信集团战略编制；并与XX建立长期战略合作伙伴关系。开发商XX项目研究成果得到协信集团高层的高度评价，并逐步指导协信的全国化战略布局！18 房地产企业战略导向扩张的成功经验借鉴稳健成长的房地产开发企业必然立足于自身区域，以区域中心城市为根基，在区域中深耕细作异地城市扩张初期应尽量以自身成熟的大众化产品线主打市场，降低创新产品的试错成本与市场接受的风险异地城市扩张应选择占据区域中心城市，符合市场影响力“从上而下”的一般规律第七次筛选：成功经验借鉴区域扩张经验从区域级发展商向全国性发展商的转变，必然要求占据一级区域中心城市作为影响力制高点，进而向全国次级城市扩张全国扩张经验19 '