商业地产社区商业营销推广策略PPT课件.ppt 110页

'www.megaroad.net社区商业营销策略解读、、 前言美格行商业地产作为专业的商业地产服务商，致力于商业地产的长期实践与研究，先后操作了一百多个商业地产项目，包括购物中心、专业市场、社区商业、城市综合体等不同形态的商业物业。对于社区商业，美格行曾专门组队，就深圳40多个大中型社区商业的市场定位、业态规划、面积配比等专业问题进行了深入的调查研究。同时，我们也有幸负责了布吉东大街、万科城风情步行街、中海月朗苑壹街、万象中心街、万科金域道、龙城一街、龙华中心街、西岸原味街、振业城商业街等多个典型社区商业项目的营销工作，并取得了较好结果。本次演讲，主要立足于我司过往操作的社区商业营销案例展开，重在沟通与交流。Page2 社区商业营销策略解读纲要……PART2以售为主的社区商业到底需不需要招商？PART3商铺营销与住宅营销的区别？PART1社区商业通常面临的难题？Page3 PART1社区商业通常面临的难题？——租与售的矛盾Page4 租与售的矛盾只售不租发展商丢失自主权只租不售做不旺达不到发展商的预期租与售需组建一批专业团队招商难度较高培育期较长前期投入较大发展商后期麻烦较多Page5 发展商面临的现实问题Question发展商不想过多麻烦发展商需求资金回笼且创造高收益短期内租金不能支撑售价Page6 结论Page7 PART2以售为主的社区商业到底需不需要招商？Page8 Situation—1（Situation）1——能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节点的项目，但租金未必能支撑售价。此种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。Page9 Situation—2（Situation）2——招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销时间节点。此种情况适合带租约销售Page10 Situation—3（Situation）3——项目短期内难于实现招商，或租金过低，制约销售。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来预期。Page11 结论社区商业的销售多采用主力店(关键节点位)招商支撑销售或直接销售的销售模式对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业的整体形象、提升住宅的价值、维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现上述招商。Page12 PART3商铺营销与住宅营销的区别？Page13 一、功能不同，价值体系不同。二、客户群差异对营销的要求不同。商铺营销与住宅营销的区别Page14 住宅商铺商铺的营销更注重投资价值体系的构建。居住功能，容易判断。投资功能，难于判断。一、功能不同，价值体系不同。Page15 如何构建商业项目的价值体系？结合项目的定位构建项目的价值体系项目定位=项目核心价值点的整合Page16 如何构建商业项目的价值体系？项目定位=项目核心价值点的整合商业形态发展商品牌社区本身及辐射消费群区位主题定位交通枢纽升值前景项目价值点Page17 项目价值点方向一——区位龙城一街、万象·中心街、龙华·中心街解析——“中心城、地铁口、百万社群第一街”龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现其商业价值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。龙城一街万象·中心街龙华·中心街“正中心、地铁口、唯一美食街区”万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知名项目，故定位上没有再强调“中心城”概念，而是提出“正中心”概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。“正中心、地铁口、纯街区”项目案名以区位‘龙华”作为前缀，结合定位语“正中心”，直接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。Page18 项目价值点方向一——区位“布吉东区，北欧风情多业态商业街区”布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前的价值对比，突显东区未来的高成长空间。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。万科·金域道、布吉东大街“后CBD、港铁、枢纽商业街区”项目站在后CBD的高度定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。Page19 项目价值点方向二——主题定位解析——“民以食为天，铺以稀为贵”“宝安中心区珍罕餐饮旺铺”餐饮定位为当时该区域的市场空白点。②主题定位鲜明，投资者易判断，对餐饮的未来前景充满信心。西岸·原味街（餐饮主题）西岸·原味街Page20 项目价值点方向二——主题定位万象·中心街（餐饮主题）解析——“龙城商贸中心，唯一美食主题街区”通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年上升趋势；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。Page21 项目价值点方向二——主题定位解析——“坂田首席餐饮·家居主题街”商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营销体系下找到实际价值支撑。①如图1（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位为餐饮主题街。②如图2（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市场的需求，故将该区域定位为家居主题街。中海月朗苑·壹街（餐饮、家居主题）12Page22 项目价值点方向三——交通枢纽解析——“要沿着港铁4号线去挖”“港铁4号线，普通地铁望尘莫及”“距地铁12号线回龙埔站仅150米”龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一地铁口物业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。港铁作为全球唯一盈利的地铁公司，强调港铁带来的商业价值。地铁口物业价值高，值得投资。龙城一街龙华·中心街万科·金域道龙华·中心街、万科·金域道、龙城一街Page23 项目价值点方向四——升值潜力万科·金域道解析——“繁华未来，比肩弥敦道”、“福田中心南山中心之后，印证财富增值空间”简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来的发展潜力，说明其未来的升值空间无比巨大。Page24 项目价值点方向四——升值潜力解析——中海月朗苑用“升值1号街”简单五个字将其表达主题一语道破，以及多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来的发展空间和升值潜力。中海月朗苑·壹街Page25 项目价值点方向五——社区本身及辐射消费群解析——布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规模的消费群也成为项目重要的营销价值点之一；万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其商业的集群效应较为明显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模的社区群，也给项目带来了巨大的商机和消费人群。万科城·风情步行街龙城一街布吉东大街布吉东大街、万科城·风情步行街、龙城一街Page26 项目价值点方向六——发展商品牌万科·金域道、振业城·商业街、万科城·风情步行街、中海月朗苑·壹街万科城·风情步行街中海月朗苑·壹街振业城·商业街万科·金域道解析——项目的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。Page27 项目价值点方向七——商业形态除万科·金域道外，我司操作的其他项目均以**街来命名解析——用**街给商业项目命名，第一可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。Page28 小结项目核心价值点整合的三大特征具有极强的冲击力信息直接，容易判断1-2个核心价格点为主，其它价值点为辅。Page29 代表案例解析——解决项目的问题……西岸·原味街中海·月朗苑壹街Page30 总商业面积：70万㎡以上中心区商业竞争态势幸福海岸2万㎡深业新岸线1万㎡第五大道3.8万㎡正中商业广场6万㎡商业特区13万㎡购物公园24万㎡君逸世家2万㎡金成时代1万㎡泰华海逸世家3.5万㎡丽晶国际1.6万㎡(苏宁电器/欧麦德)西城上筑2万㎡(华润万家)尚都(赛格电子)5万㎡金泓凯旋城3万㎡天悦龙庭1.75万㎡好望角1.8万㎡风临洲0.4万㎡Page31 宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势。中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态60%以上为中介、建材；由于商业供应量大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深长、不规则的难点铺位19间,1597㎡,占总面积的42%；C区层高低、有不确定因素地块影响铺位13间、占总面积的19.4%，本项目80%铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较低。西岸·原味街项目面临的问题：Page32 西城上筑尚都天悦龙庭丽晶国际第五大道君逸世家金泓凯旋城规划有集中商业的项目规划无集中商业的项目项目的机会在哪里？风临洲金城时代深业新岸线幸福海岸好旺角具备经营餐饮的条件不具备经营餐饮的条件唯一性优势西岸·原味街Page33 宝安中心区核心消费力优势仅周边11个项目目前已入伙人口约:34488人.未来三年居住人口超过:76000人。公务消费群体：区政府1500名公务人员。(已办公)按照4/户平均计算:西岸·原味街Page34 宝安餐饮空间优势西乡主要餐饮分布老城区主要餐饮分布中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮目前片区周边商业规划绝大部分没有排油、烟设施，无法做中餐西岸·原味街Page35 主题定位及业态分布项目周边竞争商业体量很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售;地理位置不具优势;宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有的餐饮主题优势，较难提升销售价格。宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；建议将本项目定位为以餐饮为主题的特色食街西岸·原味街Page36 对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于——片区稀缺、物以稀为贵。餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：1、容易出租2、容易聚集人气、做旺商业。本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势：‘1、容易出租2、容易聚集人气、做旺商业’弱化负面影响。西岸·原味街这样的主题定位优势显而易见：民以食为天；铺以稀为贵！宝安中心区唯一餐饮旺铺！Page37 西岸·原味街开盘当天成功实现100%销售。实现31700元/㎡的均价，溢价15%。开创了以餐饮为主题的商铺营销的典范。最终，西岸原味街实现了这样的成绩：Page38 代表案例解析——解决项目的问题……西岸·原味街中海月朗苑·壹街Page39 位置偏没有人气周边未来规划不清晰难以招商铺位均好性差体量较大投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招商支撑返租也解决不了根本问题）中海月朗苑·壹街项目的现状：项目在营销上面临的问题——怎样才能卖出去？卖多高的价已经是其次了。Page40 可见，这些卖点远远支撑不了整个项目的销售，即便价格再低，也只能实现一部分位置较好铺位的销售，其它难点铺位将没有销售机会。中海月朗苑·壹街项目的难度显而易见，现有的项目优势有哪些？品牌开发商（但日辉台商业是败笔）价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！Page41 片区发展——坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。价格低——项目价格低，成长空间大。中海月朗苑·壹街升值1号街既然项目当前的问题解决不了，那么我们何不展望未来？支撑我们讲未来有哪些条件呢？于是，项目的营销基调定了：讲升值！而且要高调地讲！Page42 中海月朗苑·壹街方向找准了，我们就要为这个方向去增加血与肉了！同时，我们也必须正视项目产品本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题12当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，1、2两条街体积较大，仅仅讲业态规划还是不够，必须得用主题街的形式来增加街的价值和影响。1区：除了餐饮，几乎没有业态能够选择这样的位置。而且项目位置最差，必须是投资者认同的业态才能支撑该区域的销售，故定位为“餐饮街”2区：进深15-20米的铺位，且面积大，除了家居家装类的业态，也几乎很难再有合适的业态到社区来经营。且坂田片区住宅大量开发，未来对家居家饰的需求较大，故定位为“家居街”Page43 中海月朗苑·壹街升值1号街坂田首席餐饮、家居主题街而且，关于升值1号街我们也能从以下三点清晰地延展：1、从片区角度延展项目的升值空间2、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间3、从项目本身来延展项目的升值空间如此，项目已有了完整的价值体系：Page44 概念一：项目所处龙华－坂田片区是深圳最热的片区，升值潜力第一深圳其他区域与项目片区的对比分析。本项目属于“龙华—坂田”片区，是深圳最热点也是具成长潜力的片区，通过对比深圳其它片区的土地供应量、商品房销售情况及未来片区规划带来的大市场前景展望来衬托项目所处片区的未来升值空间。1、从片区角度延展项目的升值空间中海月朗苑·壹街Page45 概念二：主题鲜明的业态规划——坂田首席餐饮、家居、装饰生活街区首席即第一、最早的意思，体现业态定位的市场空间。2、从业态规划的差异化来延展项目的升值空间中海月朗苑·壹街A、餐饮定位的价值支撑：吸客能力——餐饮能够带来定向消费人群。稀缺性——坂田缺乏餐饮，坂田餐饮市场在呼唤。第五园不能做餐饮，拥有稳固客户群体。工业厂区旁边一定是餐饮旺区。餐饮对位置不是特别敏感。（南面商铺位置较偏）提供车位。B、家居装饰的价值支撑：坂田家居、装饰多为零散经营，主要服务社区本身的住户。本项目打造坂田首席家居装饰专业一条街，除吸引第五园、月朗苑固有的客户群之外，还能吸引其它社区的客户群。项目周边的工厂、农民房均规划为住宅用地，未来大量住宅开发对家居、装饰有较大的市场需求量。第五园商业保有量不足，且没有家居、装饰的规划，无竞争压力。Page46 概念三：本项目必将成为片区内最具升值潜力的1号街第五园的聚客力对项目的强力支撑。街铺最具升值空间：能够独立经营，比内铺容易做旺。项目自身的价格优势具有较大的升值空间。同类项目对比：万科四季花城作为坂田早期的大社区，5年前商铺的售价仅9000元，随着坂田房地产的日渐升温，如今已涨到2万多元/平方米，翻了一番多，年升值率高达20%-30%。3、从项目本身来延展项目的升值空间中海月朗苑·壹街Page47 中海月朗苑·壹街最终，中海月朗苑·壹街实现了这样的成绩：认筹两周客户量：来访872批，认筹280批，其中大客户14批；开盘当开成交量：78%，溢价10%开盘后3个半月：100%销售即速销和溢价的双赢！特别说明：由于该项目的均好性较差，美格行在该项目的操作过程中从认筹——解筹过程中，进行了三轮的价格测试，确保好位置卖出好价格、差的位置通过销售说法的建立、价格挤压等做法实现圆满销售！（具体价格测试做法因时间关系不做详解）Page48 代表案例演示——楼书……万科·金域道龙华·中心街Page49 龙华·中心街Page50 龙华·中心街Page51 龙华·中心街Page52 龙华·中心街Page53 龙华·中心街Page54 龙华·中心街Page55 龙华·中心街Page56 龙华·中心街Page57 龙华·中心街Page58 龙华·中心街Page59 龙华·中心街Page60 龙华·中心街Page61 代表案例演示——楼书……万科·金域道龙华·中心街Page62 万科·金域道Page63 万科·金域道Page64 万科·金域道Page65 万科·金域道Page66 万科·金域道Page67 万科·金域道Page68 万科·金域道Page69 万科·金域道Page70 万科·金域道Page71 万科·金域道Page72 万科·金域道Page73 万科·金域道Page74 万科·金域道Page75 万科·金域道Page76 一、功能不同，价值体系不同。二、客户群差异对营销的要求不同。商铺营销与住宅营销的区别Page77 二、客户群差异对营销的要求不同住宅商铺商铺的营销更注重集中引爆，一气呵成。必需品，客户层面广，持续关注度高。投资品，客户层面窄，持续关注度低。如何进行更有效的营销推广？Page78 如何进行更有效的营销推广？……2、客户量是关键3、平衡速销与溢价的关系1、短期内成为市场热点Page79 1、短期内成为市场热点焦点ABCD推广要集中紧凑诉求要清晰现场氛围营造广告元素的运用Page80 A、推广要集中、紧凑在短期内集中轰炸，一般主体推广期为1—2个月，首月多渠道投放，第二个月视广告效果侧重。集中推广渠道电视短信直邮DM报纸电台户外在深圳，一般以报纸、短信和户外为主要推广渠道,其中短信推广效果最为明显，Page81 短信投放的效果分析短信投放作为商铺主要的营销推广渠道是一直贯穿于整个项目推广始终的。一般来讲，在项目推广之初，主要采用报纸和户外的推广方式将项目的形象作全方位的展示，配合短信的投放，起到广泛宣传的作用；随着项目的深入推进，之后的短信投放要更加有针对性，对投放对象进行精准的筛选，从而节省营销成本，提高推广效率，达到预期且更具实效性的推广效果。以万科金域道为例——Page82 短信投放的效果分析（万科·金域道）1、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。项目处于龙华梅林关口项目的即时租金低，租不抵供，所以要筛选在乎资金安全，认可其保值和长期增值空间的客户。故以从事制造业、贸易、金融、电子行业的私企业主为主要投放对象，以及潮汕商会、狮子会会员和深航VIP钻石卡会员。由于一般的投资产品金额较小，与项目可比性较小，所以我们通过电信查询出深圳所有在售和将售的写字楼、商铺、高端住宅和别墅的进线电话，以同类产品的投资客户为主导，对此类高端客户进行投放，效果非常明显。以行业筛选以投资产品筛选以区域筛选由于福田、龙华的投资客对项目的区域认可度较高，故以福田、龙华为主要投放区域，其次为南山、罗湖和坂田区域，再将各片区进行细分，如南山华侨城、中心区和后海片区，罗湖东门、水贝片区等。项目为高端投资产品项目投资价值取向从大的方面讲，万科金域道将投放对象主要分为以下三个大类：Page83 由于项目的自身素质较为特殊，地处梅林关口，轻轨尚未开通，目前周边尚不成熟；项目的单价、总价较高，即时租金较低，租金远远不能满足月供之需；但从片区的长远规划来看，项目未来的升值潜力非常之巨大。短信投放的效果分析（万科·金域道）1、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。那么我们就需要寻找更在乎自身的资金安全，不在乎即时租金，为自身资产的保值和长期增值考虑的高端投资客户。基于以上对客户大类别的划分，结合项目较为特殊的自身素质，在第一轮筛选之后，再将以区域筛选出来的客户进行细分——Page84 短信投放的效果分析（万科·金域道）从区域筛选出来的投放客户群注册资产在500万元以上的私企业主2004年以前购买30万元以上的私家车主买过4套以上的住宅物业的业主处级以上的公务员干部年龄须在35岁以上的客户第二轮细分：1、对短信投放对象的筛选和细分，做到精准营销。Page85 短信投放的效果分析（万科·金域道）2、万科金域道短信投放频率及效果分析。投放特点：高频率、集中、大量投放Page86 短信投放的效果分析（万科·金域道）2、万科金域道短信投放频率及效果分析。Page87 短信投放的效果分析（万科·金域道）2、万科金域道短信投放频率及效果分析。通过上述的对比分析，每周短信内容是针对项目不同的时间节点投放不同的内容，释放项目的最新进展信息；从来访来电的客户总量上看，通过短信渠道得知项目信息的客户在每周都占有绝大比重；从成交客户的分析来看，短信客依然占有较大的比重；短信投放频率：每周3次以上；短信投放时间：每周四至周日；短信投放量：每周30万条以上；项目推广渠道还包括有报纸、户外广告、楼体广告、现场包装、内部推荐、老业主介绍等。说明利用短信渠道的精准营销方式效果非常明显，对于推动项目的发展起到了非常大的积极作用。Page88 B、诉求点清晰投资门槛，投资回报，主力店支撑，投资前景。投资门槛低投资回报高投资前景好主力店支撑Page89 B、诉求点清晰投资门槛低解析——“首付8万元起，做焦点店房东”8万元即可投资商铺，如此低的投资门槛也是吸引广大中小投资者的一大亮点，在营销广告诉求上起到了非常大的推动作用。“用住宅的价格投资龙岗中心城街铺”表明商铺的价位与住宅相当，投资门槛较低，适合大众消费者投资。龙城一街梅林商业步行街Page90 B、诉求点清晰投资回报高解析——住宅价格与商铺价格相当，但商铺的租金回报要远高于住宅，达到住宅投资收益的6倍，该广告语直截了当的表明“用住宅价格投资龙岗中心城街铺”,”投资收益1：6”，让投资者一目了然的了解到了该项目投资收益高的广告信息，作用明显。“3年委托经营预计收益高达25%，租金抵月供，买铺不用供”直接明了将该项目的投资回报率讲出，用高回报率来吸引投资者。龙城一街振业城·商业街Page91 B、诉求点清晰主力店支撑解析——“紧跟大品牌，财富有保障”，“超市巨头华润万家强势进驻”突显华润万家超市对于整个项目的带动作用；“国美电器抢滩梅林商业步行街”、“梅林商业街，因此而改变”、“追随国美，一起赚钱”，国美电器的进驻，提升了整体项目的商业价值，也给投资者和商家增加了的投资信心。万象·中心街梅林商业步行街Page92 投资前景好B、诉求点清晰解析——“繁华未来，比肩弥敦道”、“福田中心南山中心之后，印证财富增值空间”简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来的发展潜力，说明其未来的升值空间无比巨大。Page93 解析——中海月朗苑用“升值1号街”简单五个字将其表达主题一语道破，以及多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来的发展空间和升值潜力。投资前景好B、诉求点清晰Page94 C、现场氛围营造项目主要展示面的包装，楼体包装，售楼处的包装（声音画面的结合），产品的包装（样板铺）。现场氛围营造ABCD工程围板包装售楼处包装现场楼体包装现场样板铺包装Page95 D、广告元素的运用广告语：单刀直入，直接明了，投资信息明确。布吉东大街万象·中心街振业城·商业街中海月朗苑·壹街Page96 D、广告元素的运用颜色：暖色调为主，多以金、黄、红、橙、紫色为主，蓝、绿、白、黑色用的少振业城·商业街中海月朗苑·壹街梅林商业步行街Page97 D、广告元素的运用工具：数据性分析、图表、地图要重点运用，突出投资分析的感觉万科·金域道万科·金域道梅林商业步行街Page98 小结商铺的主体营销期短，广告投放要高频率且集中，拉长时间只能事倍功半。Page99 如何进行更有效的营销推广？……2、客户量是关键3、平衡速销与溢价的关系1、短期内成为市场热点Page100 2、客户量是关键a准入门槛一定不能太高（认筹金不能太高，保证蓄客量）。b保持价格的神秘感，诚意客的流失（认筹期间只公布大的价格区间，不做细分）。c小范围价格试水，测试客户价格接受度（开盘前一周公布各区域价格区间，根据各区域客户量及价格反馈调整各区域价格，并针对性引导客户）。Page101 d开盘前一天才最终确定价格（销售员要有清晰的投资指引，重点难点铺位要有明显价格优势，从而做到对开盘的准确预判）。e灵活机制，不放走任何一个诚意客（定金不够客户，合同延期客户，未认筹客户享受认筹优惠，视开盘当天的成交情况灵活把握，若开盘成交量理想，可把关严格，若开盘成交不够理想，可加大特殊客户的把控力度）。2、客户量是关键Page102 小结商铺投资客户量有限，再生性不强，多数为在现场气氛带动下的冲动购买，所以，保证蓄客量是营销的关键。Page103 如何进行更有效的营销推广？……2、客户量是关键3、平衡速销与溢价的关系1、短期内成为市场热点Page104 3、平衡速销与溢价的关系…弊…利可能创造高收益价格门槛高，客户流失影响销售率和销售总目标的达成一旦滞销，剩余铺位即使降价也很难卖掉溢价Page105 …利…弊销售速度快，可能认为定价过低发展商没有后顾之忧实现总体销售目标在客户量充分，对价格接受度高的情况下，也能适当拔高售价速销3、平衡速销与溢价的关系Page106 小结商铺销售降低风险是第一要素，在确保速销、销售率的前提下可适当溢价，但若一味追求高价，则会有滞销的风险。Page107 结语如前所述，商业的招商与销售是天生的矛盾，商业的持续繁荣应该是只租不售。然而，在当前的市场背景下，社区商业的销售是一种普遍现象，美格行商业地产立足于理解、尊重发展商的前提下，也遵循商业的生存发展规律。因此，社区商业的营销绝不仅仅是纯粹的销售概念，而是在尽可能地兼顾未来商业的经营发展、兼顾社区的整体商业形象，同时，也是在兼顾降低发展商、投资者的投资风险的角度上去审视社区商业的营销。如果可能，我们希望社区商业不再是一味地的追求短期高利润的营销模式，而是可以理性地花更多的精力、时间去做旺、做强它，从而实现社区商业的持续繁荣。Page108 ThankYou!www.megaroad.net 5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。'