时代骄子.商业裙楼营销定位方案PPT32 32页

'时代骄子.商业裙楼营销定位方案同致行物业顾问有限公司商业部2003年6月 目录第一部分宏观商业环境第二部分微观商业环境第三部分项目定位第四部分项目营销 一、宏观商业环境 深圳综合经济指标（2003年1季度）国内生产总值523.82亿元，同比增长16.5%房地产开发投资额21.13亿元，同比增长17.9%家庭可支配收入7764.36元，同比增长2.0%房地产销售价格总指数101.8%居民消费性支出5656.92元，同比增长19.3%金融机构人民币存款余额5187.02亿元，比年初增长4.7%1～4月商服物业新增供应量175，014平方米、销售量114,087平方米商服物业价格指数0.6% 深圳商服市场特征深圳八大商圈，南山商圈令人瞩目专业市场和主题商城主导商服市场社区商业发展势头良好从营销来看，商铺营销模式积极变革注重招商与销售的节奏把握商家开始前期介入返租成为吸引投资客户的有力手段专业营销机构作用明显 二、微观商业环境 南山商圈繁荣的住宅产业大型超市百货虎踞龙盘、主题商场千姿百态朝气蓬勃的区域性物流、交通、旅游、科学教育、商业商服物业强劲而平稳的升值 片区商业100%公寓桃园路学府路桂庙路南兴路常兴路南山大道南光路B姊妹城万佳康乐家乐福人人乐愉康西部电子城时代骄子曼哈女人世界金雅装饰 片区街道状况路段租金水平(元/平方米)人流量1F2F南山大道160～30060～1202700P/H学府路150～25060～1002500P/H桃圆路200～40060～1202800P/H常兴路150～30060～1002000P/H南兴路160～35060～1001500P/H桂庙路80～16040～60500P/H 片区商业密度 片区商业缺口项目饱和度有效供给有效需求缺口值超市0.9794962家居装饰0.9291965五金家电0.89829311服装百货0.9688946通讯电子0.9492931餐饮0.86829614 综合评估商场整体处在一个优良的竞争格局中，地理位置、商场规模、商场结构、硬件设施、交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准的发展方向。 三、项目定位 经营定位以家电类专业经营为首选定位——如国美电器连锁、苏宁电器、铭可达家电、顺电类业态以特色餐饮为备选定位——如华神川火锅城、老院子、巴蜀风商家业态 市场定位以中档消费水平为本项目的市场定位 业态定位家电类主题商场（首选）特色餐饮类主题商场（备选） 产品初步设计产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率主流区白色家电类：空调、冰箱、彩电1/F2200.6468%2/F2407.97次主流区抽油烟机、洗衣机、小家电类3/F180026%展示区特色家电类3/F400.646%家电类 产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率特色区民族风味、地域风味、时代风味1/F2200.6468%2/F2407.97休闲区主题酒吧、水吧、咖啡吧等3/F150025%文化展示区饮食休闲文化相关精品展示3/F700.645%餐饮类 定位总结以家电为主选经营主题满足区域消费需求专业供给市场补缺中档消费主题商场以餐饮为备选的经营主题特色鲜明并能强烈感受不同饮食文化的中档消费饮食城 定价方法租金价格采用市场比较法定价，售价采用租金市场收益还原法定价。 租售价格1F：232.00元/平方米2F：82.50元/平方米3F：45.38元/平方米AVE：125.58元/平方米1F：33408元/平方米2F：12024元/平方米3F：6533元/平方米AVE：18130元/平方米 租售市场细分细分单位经营型投资型特征主要来源招商商家深圳各区购买动机完全的产权和经营权投资的租金回报投资类型经营投资完全的资本运作参与方式自营出租价格承受能力稍低高单位数量少多 四、项目营销 招商部分核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施 销售部分方案Ⅰ整体/大面积发售开业前后75%*PRICE整体发售以租代售方案Ⅱ小面积分割发售开业前FULLPRICE直接销售一次性返租分期返租权利分割 进行经营权和产权分离，融合四种方法进行复合式立体销售采用小面积分割发售商场1F5年固定租金返租、5年实收租金返租一次性返3年24%商场2、3F2成首付10年实收租金返还 计量指标方案方案Ⅰ方案Ⅱ指标值说明指标值说明A销售单价13598实际定价的75折18130实际定价B销售收益984687447241.68*135981312916587241.68*18130C租金收益//20421941F,5年的租金收益D返租成本//29407592暂定5年固定返租、每年固定返8%计算E返首付成本//8666166暂定返两成F营销费用1969375销售收益的2.0%3282291销售收益的2.5%G销售净收益96499369G=(B+C)-(D+E+F)91977803G=(B+C)-(D+E+F) 案例1商铺面积单价总价首付50025390.08126950405078016实际首付（定金）贷款额月供月付款应收租金12695047617024880987934492800收益值前4年收益后66年收益总收益年投资回报率-74642.5-358284072969009896448000.111F投资者以租代售，建筑面积，假设以租代售期为4年、定金为总价款的一成。 面积单价总价首付1F投资者53340816704066816一次性返还3年租金实际首付贷款额月供月租金40089.626726.41002241159.191160月收益前10年收益后60年收益总收益年投资回报率0.819787696011205600.078案例2假设小面积分割销售，以建筑面积计算，返租期为十年。 假设小面积分割销售，以建筑面积计算，返两成首付。面积单价总价2F或3F投资者51202460120首付实际首付贷款额月供月租金240481202436072417.21417.5月收益前10年收益后60年收益总收益年投资回报率0.2933156304033050.093案例3 销售方案优选方案Ⅱ更适合本项目的销售，并达到快速回笼资金和销售的目的，并且其也能保证各个因素的利益所得（参见上文各项指标），所以方案Ⅱ是可行的、有效的优选方案。 Ifyoubuildit,hewillcome.只要把它建好，顾客就会来。节录自《FieldofDreams》(《美梦成真》)结论'