最新万象中心商业营销方案课件PPT.ppt 76页

'万象中心商业营销方案 项目的整体规划原则符合项目的商业定位具有可操作性和实用性方案全面兼顾各方面利益确保项目后续操作的成功提高商城知名度，增加商城人流量招商，完成全面招租工作。2 项目整体商业环境|1、项目区位环境分析|2、项目商圈分析|3、项目配套设施分析|4、项目整体商业环境 项目整体商业环境综上所述，项目具有如下特点：商业周边消费氛围浓厚交通条件四通八达区域周边经济发展成熟，基础扎实消费支撑明显结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。项目位于区域中心，基础设施完善，与主要商圈、县中心等近在咫尺，特别是与医院为邻居，这为商业的发展提供了比较好的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、目标商户的选址提供了更大的可能。 营销目标PART1|营销目标及理解|项目策略难点与方向 一、营销目标及理解显性目标完成商业部分1F、2F的销售2.3-5F的业态定位及招商政策预计销售商业1万方，总销金额约1.8亿隐性目标1.商业成为整体项目入市的亮点2.合理业态概念规划3.先进的商业规划为未来商业开业、经营奠定基础 二、营销策略难点提出项目商业销售任务较重，任何的点子方案解决不了项目的实质销售，应该科学将项目目标的达成纳入系统的营销解决思路中，创造各种创意于正确的平台，有条不紊的进行效率操盘，是项目的核心策略。问题1：如何化不利环境为机遇树立项目区域型商业中心的地位和形象？问题2：如何有效进行营销安排进行现有产品结构下最系统的操作逻辑问题3：如何实现高溢价产品利用价值传播、价格策略进行产品提升包装 核心方向中心化举措的破局之道：树立一个先进国际都市的区域型商业印象拟定一个完整能感染消费者的魅力消费体验营造一种系统经营、资金保障的高价值物业创造一个典型主力店拉动租售的动力启动点带动一批中小性储蓄性投资者与经营者进驻 营销策略PART2|核心策略|功能定位概述|业态定位概述|推广名定位|市场定位|经营理念定位|客户体系定位 营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！商业的经营概念营造商业的主力商家引进商业的整体包装推广商业的经营管理模式商业的投资回报利益商业的使用权限分析对于项目的商业而言：后期的运营理念以及开发商对于做好商场的决心是非常重要的重视经营，招商前置，因势利导，引爆销售核心策略（商业）关键环节： 所以，我们必须专业化举措！一切从定位开始…… 功能属性定位本项目商业体量1万多平方，进深17米，不适合做常规商场，根据太和县市场消费水平和消费习惯，以及项目周边商铺价格，为了提高房价，我司建议做租金较高的3c（通讯、电脑、手机）数码商场，提高租金的同时才能提高房价，目前太和人均收入和消费水平居全市前列，但是数码市场比较散乱，没有形成专业化市场，无法满足老百姓的购买需求，所以我司建议做专业化数码广场。 多功能都市生活体验中心的业态导向 业态定位1F-2F：品牌形象店，包括银行、肯德基、麦当劳等高端快餐、移动、电信、联通营业厅、苹果、三星形象店、3F：手机卖场4F：电脑卖场（品牌机、组装机、平板机）数码相机等其他数码产品5F：手机配件、电脑配件、手机电脑维修、手机电脑售后服务 推广名定位安徽省内比较知名的数码广场有合肥的百脑汇、邵氏电脑城、赛博数码广场、阜阳东方数码广场。但是百脑汇最为专业，是全国连锁的数码商城。因为百脑汇的品牌影响力，我司建议借用百脑汇数码商场之名来打造太和百脑汇数码商城。由于百脑汇品牌使用费太高，费用在200万左右，所以我司建议由开发商自行注册商管运行公司-万象百脑汇（太和县）管理运营公司，综上所述我司建议推广名为“万象百脑汇” 市场定位万象百脑汇数码城区域首席时尚数码商业中心EtimeCenter项目通过区域文化资源和生活资源的结合，打造以电脑、手机、数码为主要业态的商业集合，形成区域内甚至更大范围的主题数码商业城，发展区域主题商业中心，填补区域空白，满足区域需求现状。 资本GIG模式管理不动资产的系统导航经营理念定位保值.增值.保障的三大核心万象为您量身定制保值：发现城市未来的商业掘金区，与您分享成果增值：携手品牌，创造卓越经营热潮，给您上升引擎保障：知名经营公司，创造贴身服务，为您分担风险 客户定位 >>推广策略|推广原则|推广策略|推广手法|宣传策略|推广预算 原则1商业价值首要源于地段。地段是一切价值之首地段价值经营价值投资价值推广原则原则2商业价值其次体现于消费力，有经营才能放大项目形象原则3在正式销售前，必须直接而有力的放大价值即资金的盈利能力 推广手法以差异化的“专业级”属性为核心区域价值——产品价值——生活价值的逐步释放，是塑造产品价值、提升市场形象的关键营建品牌改变城市的动力，同时展望与透支区域发展愿景专属商业价值体系，深挖经营资源与经营细节投资回报与经营优惠，直接驱动销售力以“剥笋原理”进行有层次的推广，保证市场对本案在近三个月的推广蓄客中保持持续热度Step1Step2Step3 推广策略1、强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心；2、强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势；3、吸纳知名数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺的销售进程；4、强化品牌企业进驻单位后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等方面的优势及特性； 宣传策略1、招商手册在本宣传周期内，印制少量招商手册，不仅要突出项目概念，更要将已经入驻的主要客户纳入其中，增强本商城的吸引力。本手册印制力求精致，简单明了，体现项目形象。2、DM直投。增强本商城的吸引力。力求精致，体现招商内容及政策，入住品牌信息。不停地传达给人们本项目信息。3、广告大牌、LED电视屏夹在县城大牌和LED做形象篇广告直击受众客群，扩大信息传播途径，达到事倍功半的效果。4、电视媒体选择全天候在市、区电视台投放字幕滚动广告，时长30天通过重复宣传，达到强化记忆的目的。 推广预算 >>积客策略|积客背景分析|积客模式 积客背景分析背景一背景二1、开盘前期蓄客2、大环境下的市场观望氛围3、周边项目多，客户分流严重1、周边客户2、区域内客户3、城乡客户4、其它区域客户背景三1、常规渠道（推广、老带新、拓客、活动政策）2、非常规渠道(其他售楼部截流、电商)客户来源积客时机积客渠道 常规渠道下的产品对位与积客方式连锁企业/企业高管/国企客户拜访、企业推介会1F-2F产品分类目标客户积客方式乡镇客户/私营主客户访谈、派单3F-5F >>招商策略|招商原则|招商政策|招商优势 招商原则计划性原则：对招商所涉及的经营品类、规模、档次等诸多项目指标均须遵循计划性原则，结合商场总体经营定位思路加以实施。可行性原则：对招商所涉及的品牌项目,招商制度及政策必须具有可操作性。规范性原则：指招商工作组织运作的规范、公关宣传策划、招商谈判程序、招商意向、协议签定手续的规范。多元化原则：针对不同合作区域、不同合作品牌的不同合作者，采取不同的合作方式。依次优先选择：租赁经营、联合经营、转租经营等方式。效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的效益性，达到合作双方共盈。灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取一定的灵活性是必要的。 招商政策联合进驻政策对于带动若干家商户联合进驻的（5家以上），作为奖励，该商户可得到2-5个月免租期惠，还可无偿得到商业街公共区域的广告位1年使用权。大户先入为主政策通常招商之初采取“先到先得”措施，一开始不懂行或不具有实力的的受众倒是觉得是诱惑，匆忙签订；以至于到后来，真正是有实力的品牌商家或做品牌的行家倒找不到理想的铺位而不得不放弃；采取预留部分珍贵单位的做法，以有效的控制卖场的整体布局。服务政策协助办理相应工商及税收等行政手续。 招商优势统一规划、统一定位：打造整体商业氛围，打造崇文区区域数码商业中心，形成业态互补。统一形象：突出品类齐全，折扣实惠优势。统一招商：突出联合入驻，大户先入为主优惠，与代理手续等服务功能，形成优势互补，全面提升招商效应。统一营销：充分利用现有商业面积，形成商业合力，技术先进规模效应。统一管理：避免各自为战，形成系统化管理优势，打造管理合力效应。统一效益：提升商业销售业绩，达到双方共赢互利。政府的支持：通过政府的大力支持，提高我们商城的信用度，从而增强商户的进驻信心。后期市场的经营管理：为商户组建专业的商业经营管理公司，并在商城开业前三年投入相应的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心，让商户“进得来、有发展、赚到钱” >>甲乙双方要完成的事宜|甲方要完成的事宜|乙方要完成的事宜 1、一个月完成注册万象百脑汇（太和县）管理运行公司；2、部分商业图纸的修改（1F电梯入口门厅扩大为8米，3F-5F走道扩为3米）；3、专业招商团队首批费用30-50万；4、招商办公室。5、建议为乙方安排销售办公室，一是保证资料安全，二是前台办公影响形象，三是策划、销售讨论在大厅影响形象1、推广画面制作2、房号编号、商业编号3、业态区域分布图甲乙双方要完成的事宜>>甲方要完成的事宜>>乙方要完成的事宜 THANKS! 中医饮食护理李霞 内容一、中医饮食疗法特点二、中医饮食四性五味三、中医饮食调护的基本原则四、常用饮食养生的方法 中医饮食调护的重要性运用中医的基本理论指导饮食调护，是中医临床“辩证施治”的一个重要组成部分，它体现了药疗食疗的有机结合，是中医临床中的一在特色。如《千金要方》云：“为医者，必须洞视病源，知其所犯，以食治之。食疗不愈，然后令药。”如果临床辩证准确，能做到：药食相须，寒温相宜，五味相适，就可提高疗效，加速病人康复。反之，如果药食相杵，寒温失当，五味过偏，就可影响药物疗效，甚至可致病情恶化。 一、中医饮食疗法特点定义：是在中医理论指导下，运用食物配方来预防和治疗疾病的一种方法 中医饮食疗法特点中医理论特点：整体观和辩证施治中医饮食疗法特点：整体观念和辩证施食药食同源：中药也是由食物发展而来，食物对防治疾病同样重要中药属性：四性五味食物属性：四性五味提倡先食疗后药药疗 (1)整体观念人本身是一个有机整体（如食物五味对应人体五脏系统）人和自然社会是一个整体（如食物四气对应自然四季）饮食要与五脏及自然气候等相适应 (2)辩证施食疾病：寒热虚实食物：寒热补泻原则：食物的性味应逆于疾病性质 二、中医饮食四性五味食物四性：寒热温凉食物五味：酸苦甘辛咸“性”或“气”是指食物有寒凉温热等不同的性质或气质，中医称为“四性”或“四气” 二、中医饮食四性五味凡适用于热性体质和病症的食物，就属凉性或寒性食物，寒性食物如：马齿苋，蒲公英，苦瓜，连藕，蟹，番茄，柿子，紫菜，西瓜，香蕉，黄瓜凉性食物如：茄子，白萝卜，冬瓜，梨，薏米仁，鸭蛋凡适于寒性体质和病症的食物，就属于温性或热性食物。热性食物有：芥子，肉桂，辣椒，花椒温性食物：韭菜，小茴香，葱，香菜，蒜，南瓜，木瓜，酒，醋，龙眼肉，杏仁，鸡肉，平性食物的性质介于寒凉和温热性质食物之间，一般体质或寒凉，热性病症的人都可选用，平性食物多为一般营养保健之品。平性食物：洋葱，南瓜子，土豆，香椿，玉米，百合，葡萄，猪肉，蜂蜜，青鱼，牛奶 中医饮食四性疗法寒者热之，热者寒之，虚者补之，实者泻之 中医饮食四性疗法寒者热之：寒症宜忌感受寒邪的实寒证：宜温热性食物阳虚阴虚的虚寒证：宜温补性食物无论实寒还是虚寒：忌寒凉生冷之品 中医饮食四性疗法热者寒之：热证宜忌感受热邪的实热证：宜寒凉性食物阳盛阴虚的虚热证：宜滋阴性食物忌辛辣，温热之品 中医饮食四性疗法虚者补之：虚证：阴阳气血亏虚所引起的一类病证阴阳亏虚：补益阴阳，阳虚者忌寒凉，宜温补类食物，阴虚者忌温热，宜淡薄润食物气血亏虚：补益气血原则：虚多少补多少，虚什么补什么 中医饮食四性疗法实者泻之，实证宜忌外感病实证：风寒风热，宜辛散食物内伤病实证：痰壅水停，食积瘀血等，宜疏利消导，活血化瘀食物 中医饮食四性疗法食物的性能各有不同，有相互协同作用，亦有相克制作用，性能相同者，食之无消，并可加强其调养作用，如当归，生姜，羊肉汤中的羊肉与生姜，两者可相互协同发挥作用，羊肉得生姜而加强温补，故可治疗虚证腹痛，食物性能相克情况有二种，一是利用食物之间性能相克，对人体有益如小产大都为寒性，可加葱姜同煮，取其辛温而解其寒气，另一种情况是食物之间性能各不相同，发生矛盾，影响人体健康，如鳖鱼与苋菜不同食等，所以应当注意饮食的调配。 中医饮食五味疗法1、五味对应五脏2、五味适度养五脏五味过度伤五脏3、原则：谨和五味以调之，以平为期酸苦甘辛咸肝心脾肺肾 中医饮食五味疗法辛味入肺，过辛伤肺性味：辛散行气通经，香燥易耗气伤津代表食物：姜葱蒜花椒等宜：外感，瘀血，脾胃气滞忌：气虚自汗，津亏，失血等证多食：便秘，胃溃疡，痔疮 中医饮食五味疗法甘味入脾，过甘伤脾甘味食物的性味，和中缓急，补益解素代表食物：蜂蜜，饴糖，甘草，大枣宜：渚虚劳损，脏腑不和，拘挛疼痛等忌：脾胃气滞（治宜行气，不宜补益）多食：肥胖，动脉硬化，糖尿病，心脑血管疾病 中医饮食五味疗法酸味入肝，过酸伤肝酸性食物：食醋，山楂，乌梅，石榴宜：泄泻，汗证，遗精，带下忌：溃疡，龋齿多食：易疲劳，记忆减退，脾胃失调 中医饮食五味疗法苦味入心，过苦伤心苦味食物的性味，清热，燥湿，消炎抗菌代表食物：苦瓜，杏仁，马兰宜：热证，心烦，湿证，咳喘忌：脾胃虚弱，恶心呕吐多食，伤胃，吐泻 中医饮食五味疗法咸味入肾，过咸伤肾咸味食物性味：软坚，散结，润下代表食物：海带，海蛰，海藻宜：瘰疬，痰核忌：高血压，水肿，多食：高血压，心脏血管疾病，肾病 中医饮食五味疗法肝病忌辛，心病忌咸，脾病忌酸，肾病忌甘，肺病忌苦，以及水肿病忌食盐，黄疸泄泻忌鱼，以常头晕，失眠，性情急躁忌胡椒，辣椒，韭菜，即如《金匮要略》中所言：“所食之味，有与病相宜，有与身为害，若得宜则补体，为害则成疾，另外，应注意病人脾胃强弱，即使是相宜的食物不能强迫进食，再一种是病后胃气初复，如贪图口腹可导致食复的发生，即《景岳全书》中所说：“不欲食者，不可强食，强食则可助邪，新愈之后，胃气初醒，尤不可纵食。” 中医饮食五味疗法还有一类“发物”是指诱发疾病的食物，一般而言，“发物”都是常用食物，对人体没有影响，但对具有过敏体质和所患疾病有关，则能诱发荨麻疹，哮喘等过敏性疾病。公鸡，猪头肉动风上扰，往往能触发肝阳头痛，头风等宿疾，由于“发物”具有宣发作用，故临床上用芫汤透发麻疹。 三、中医饮食调护的基本原则1、饮食有节2、饮食有方3、谨和五味4、荤素搭配 三、中医饮食调护的基本原则饮食有节饮食要有节制，不可过饥过饱，过饥则气血来源不足，过饱则易伤脾胃之气。进食要有规律，三餐应定进、定量、遵循“早吃好，午吃饱，晚吃少”的原则，切忌饥饱不调，暴饮暴食，以免伤及脾胃。 三、中医饮食调护的基本原则饮食有方饮食要有正确的方法，进食时宜细嚼慢咽，不可进食过快或没有嚼烂就下咽，食物应软硬恰当，冷热适宜，不要一边时食一边干其他的事情，食后不可即卧，应做散步等轻微活动，帮助脾胃的运化，晚上临睡前不要进食。饮食不洁可导致胃肠疾病或加重原有病情，食物要新鲜、干净、禁食腐烂、变质、污染的食物及病死的家禽和牲畜。 三、中医饮食调护的基本原则谨和五味饮食应多样化，合理搭配，不可偏食。《素问.藏气法时论》中说：“五谷为养，五果为助，五畜为益，五菜为充，气味合而服之，补精益气。”这就是说人体的营养应来源于粮、肉、菜、果等各类食品，所需的营养成分应多样化。只有做到饮食的多样化和合理搭配才能摄取到人体必须的各种营养，维持气血阴阳的平衡。 三、中医饮食调护的基本原则谨和五味注意饮食气味的适中也很重要，如过食寒凉易损伤脾胃阳气，过食辛热则易助火伤阴，辛甘酸苦咸五味虽各有所宜，亦各有所偏。饮食性味不要过重，尤其应避免过度嗜咸和嗜甜。若对饮食的种类或气味过于偏嗜或偏废，易使体内阴阳失调，从而损害健康，发生疾病。 三、中医饮食调护的基本原则荤素搭配荤素搭配是饮食的重要原则，也是长寿健康秘诀之一。饮食应以谷物、蔬菜、瓜果等素食为主，辅以适当的肉、蛋、鱼类，不可过食油腻厚味。 四、常用饮食养生的方法1、三条小原则（1）因时施食（2）因地施食（3）因人施食2、六条小常识 四、常用饮食养生的方法因时施食根据四季变化：春夏养阳，秋冬养阴春季：阳气生发，食宜清润平淡，如百合，甘蔗、香椿、藕、萝卜、黑木耳等，忌辛辣、耗气之品。夏季：阳气亢进，食宜甘寒，如白扁豆、绿豆、苦瓜、西瓜、甜瓜等时鲜瓜果蔬菜等，忌温热、生火、助阳之品，并应防过食生冷或不洁食物。 四、常用饮食养生的方法因时施食根据四季变化：春夏养阳，秋冬养阴秋季：阳收阴长燥气袭人，食宜滋润收收敛。如梨、百合、莲子、藕、胡桃、银耳、芝麻等，忌辛辣温热之品。冬季：阳气潜藏，阴气盛极，最宜温补，如羊肉、狗肉、牛肉、胡桃、桂圆、荔枝、栗子，适量黄酒，白酒等，忌生冷寒凉。 四、常用饮食养生的方法因地施食根据地域不同：地势高下，寒热燥湿，水土各异。东南：气候温暖潮湿，阳气易外泄，易感风热。宜：凉性食物，感风热宜桑叶、菊花、薄荷等辛凉解表药食两用食物。西北：气候寒燥，阳气内敛，易感风寒宜：温性食物，感风寒宜生姜，紫苏叶，辛温解表药食两用食物。 四、常用饮食养生的方法因人施食根据年龄体质不同：虚者补之，实则泻之胖人多痰多虚：宜清淡瘦人阴虚多炎：宜滋阴清炎，养血补血老年人脾胃虚弱：食宜清淡，忌油腻、坚硬、粘腻食物，以免伤及脾胃。小儿脾常不足：宜甘平运脾养胃为宜，如，山药，山楂。忌苦寒如黄连，槟榔，忌滋腻大补，如老母鸡，人参，熟地。 六条小常识定时定时定温度：三分胃病七分养，尤其是有胃病的病人，更要注意这几点。没有食欲不进食，没有食欲意味着脾胃功能虚弱，强行进食只会损伤脾胃功能。 六条小常识专心用食：否则会影响消化液分泌。 六条小常识清淡饮食：不过咸过辣 六条小常识品种不宜多：谷、肉、菜、果为宜先食疗后用药 谢谢'