最新武汉民族路项目初步可行性研究报告课件PPT.ppt 95页

'武汉民族路项目初步可行性研究报告 项目现状项目立地研究竞争区域分析竞争对手分析项目SWOT分析项目核心价值体系的建立与挖掘产品规划设计建议目录 项目现状民族路项目位于武汉市硚口区民族路与大夹街交汇处，该项目始建于1994年，规划修建单栋20层高的商住楼。期间由于出现项目资金周转困难而停止建设（当时已修建完成12层）。目前该项目1～4层商业公建部分已进行市场运作，而项目的主体住宅部分作为烂尾楼已经过较长的市场闲置时间。 ■医疗配套本区域医疗配套设施齐全，主要包括：市第一医院、市肿瘤医院、武汉按摩医院、武汉现代女子医院、硚口区妇幼保健院、南威医院、武汉欣悦妇科医院。项目立地研究本区域是城市建设中的重要商贸中心，区域范围内商业配套设施种类较多，规模较大。主要商业配套有：泰合广场、家乐福购物广场、美奇青年儿童城、汉正街第一大道等。■商业金融配套 项目立地研究环境优劣势分析优势：◆本区域与长江、汉江相邻，拥有丰富的自然资源；◆区域范围内交通路网发达，有多条公交线路运行通过，交通便捷；◆区内商贸、文教、医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要。劣势：◆本区域属于城市居住老城区，公共绿化面积较少且人流量大，居住环境不佳；◆区域范围内交通主干道众多，车流量较大，会存在一定程度的噪音污染；◆区内流动人口较多，人员构成复杂，区域人文环境复杂，会对治安造成影响。 项目立地研究■市场概况近几年随着政府对汉正街区域市场功能的重新细化及定位，对区域资源进行了重新整合、优化，政府针对区域基础设施配套建设资金的投入正逐年递增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同时也有力推进了区域房地产市场的繁荣发展。目前汉正街区域在售楼盘4个，物业形态以高层为主，主要包括：汉正会馆、海山友谊城、美奇·青年汇和中电·尊荣国际。市场成交均价在6750元/㎡左右。目前汉正街区域房地长市场的发展正属于上升阶段。 项目立地研究■区域在售楼盘项目一览表项目名称项目开发商总建筑面积主打面积（㎡）均价（元/㎡）物业类型海山·友谊城武汉海山房地产公司38000㎡70～956600高层汉正会馆武汉市龙腾置业公司50000㎡59～896300（尾盘）高层美奇青年汇2期湖北地龙实业集团公司22000㎡36～476300（预热）高层中电尊荣国际武汉蓝天房地产公司56160㎡108～1216400（尾盘）高层 项目立地研究■价格分析项目名称均价(元/m2)最低价(元/m2)最高价(元/m2)海山·友谊城670061007500汉正会馆675063007800美奇青年汇630058006500中电尊荣国际725069008000总结分析：从图表可以看出目前汉正街区域在售楼盘市场成交均价在6750元/㎡左右；楼盘间价格差异明显，这与项目产品品质、区位价值有着紧密联系。 项目立地研究■产品分析从右表可以看出汉正街区域目前在售楼盘市场供应量以中小户型为主；大面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点。 客源分析◆客户范围主要集中在汉正街区域；◆客户职业主要以汉正街区域个体商户为主；◆大部分客源多为二次置业者，文化程度不高但经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；◆客户购房方式多以银行贷款为主。项目立地研究 项目立地研究市场优劣势分析优势◆介于政府对该区域多功能的定位规划（商品批发中心、商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态居住区），给项目提供了多种策划方案进行选择；◆目前区域市场开发项目的成功运作，大大降低了后续入市项目的市场开发风险；◆目前区域的交通、商贸及其他生活配套设施日趋完善，极大提升了区域的地段升值空间；◆本区域与外界交通联系较多，有利于扩大区域市场客源范围；◆目前区域市场客户主要来自汉正街当地个体商户，有利于锁定项目的目标客户群；劣势◆目前区域开发项目规模不大，档次一般，不能满足居民提高生活品质需求的需要；◆本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；◆本区域是武汉的居住老城区，住宅建设年限久远，影响区域居住档次的整体提升；◆本区域存在较多竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁。 确定竞争区域和竞争个案■竞争区域：针对本项目所在的位置及市场特征，在充分的市场调研的基础上，我们确定宝丰商圈板块、武广商圈板块为我们的竞争区域。这些板块无论在建筑形态、地位位置、价格、房型上都与本项目有着相同或相似之处。■竞争对手：在确定竞争区域的范围内，我们将海山友谊城、美奇·青年汇、汉正会馆、中电·尊荣国际、时代天骄、新华明珠确定为本项目的竞争个案，它们从规划、户型、价格、客户、园林景观、配套、开发模式、定位推广等方面都对本项目有借鉴之处。 宝丰商圈区域分析环境面竞争区域分析■区域环境宝丰商圈区域属于硚口的中心城区，宝丰路与解放大道交汇处是宝丰商圈的核心位置。目前区内商业氛围浓厚，是正在兴起的商业区；同时该区域绝大多数居民住宅建设年限较长，属于城市的居住老城区，公共绿化面积较少，整体居住环境不是很理想。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析环境面■交通配套本区域道路畅通、交通便利，有多条公交线路通达全市。解放大道、宝丰一路、硚口路作为区域的主要交通干道贯穿整个区域，具体路况情况如下：解放大道——双向6车道——主要公交线路：31、46、208、536路等；宝丰一路——双向4车道——主要公交线路：411、801、802路等；硚口路——双向4车道——主要公交线路：5、42、411、558、609路等■医疗配套本区域医疗配套设施齐全，主要包括：同济医院、省中山医院及沿街的中联大药房、康宇大药房等。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析环境面■商业配套解放大道与宝丰路交汇处是宝丰商圈的核心区域。区域范围内商业氛围浓厚，配套实施齐全，主要包括：中百仓储超市、时代天骄商业中心、国美电器、艳阳天酒店、工贸家电等。能够满足区域居民日常生活需要。■医疗配套本区域医疗配套设施齐全，主要包括：同济医院、省中山医院及沿街的中联大药房、康宇大药房等。■文体配套区域文教配套设施齐全，主要包括：市26中、市62中、市体育馆。方便区域居民子女教育。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析环境面■区域环境总结优势◆区内商贸、医疗等生活配套设施齐全，满足居民日常生活需要；◆区域道路畅通，交通便利，有多条公交线路运行通过；◆区域范围内文体配套齐全，方便居民子女教育及进行社外活动。劣势◆区域范围内公共绿地面积较少，道路车流量较大，存在一定程度的噪音污染，整体居住环境不好；◆区域多数居民住宅过于陈旧，人口普遍受教育文化程度不高，人文环境不高；◆区域流动人口较多，人员构成复杂，会对区域社会治安造成一定的影响。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析市场面■区域在售楼盘项目一览表项目名称项目开发商总建筑面（㎡）主力面积（㎡）均价（元/㎡）物业类型时代天骄湖北润海商发联合38000102～1256500高层同馨花园武汉江华房地产公司700000121～1766500（预热）高层■价格分析项目名称均价(元/m2)最低价(元/m2)最高价(元/m2)时代天骄650063007200同馨花园680065007500总结分析：从图表可以看出目前宝丰区域在售楼盘市场成交均价在6500元/㎡左右；楼盘间价格差异明显，这与项目自身条件、区位价值有着紧密联系。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析市场面■产品分析从右表可以看出目前宝丰区域市场供应以中大户型为主，主要集中在90㎡～140㎡为主，比例达到市场供应量的79%。反应区域居民居住舒适度得到进一步提高。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析市场面■客源分析◆客户范围分布较广，不易锁定项目的目标客户群；◆外地客户比例较大，占到市场销售份额的25%；◆客户职业呈现多样化，包括：政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等；◆大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；◆客源购房多以银行贷款为主。 竞争区域分析宝丰商圈区域分析市场面区域市场优劣势分析优势：◆区域市场前期项目的成功运作，大大降低后续项目的市场开发风险；◆区内市场商业氛围浓厚，有利于发挥项目市场商业部份潜力；◆目前本区域范围内中高档楼盘不多，有利于后续开发项目填补市场空白；◆区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源；◆目前区域市场供应产品户型种类较多，面积较广，方便客户进行购房选择。劣势：◆本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；◆目前区域市场楼盘价格调整频率过高，涨幅额度较大，与区域居民消费能力差距较大；◆目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；◆本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁。 武广商圈区域分析——环境面■区域环境武广商圈区域是目前武汉市配套最完善、档次最高、功能最齐全的综合性中心商业区。其中以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、世贸、SOGO等众多高品质商业广场。区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多的大型公园已成为居民日常健身活动的主要场所。竞争区域分析 武广商圈区域分析■交通配套本区域交通路网发达，交通便利。解放大道、青年路、京汉大道、新华路作为区内的主要交通干道承担着区内主要的交通运输任务。随着城市地铁的建设，将进一步提升区域交通运输能力。具体路况及公交线路如下：解放大道——双向10车道——主要公交线路：571、524、705、808路等；青年路——双向8车道——主要公交线路：542、603、38、10、715路等；新华路——双向6车道——主要公交线路9、42、47、64、519、69路等；京汉大道——双向4车道——主要公交线路：轻轨1号线、201、291路等。竞争区域分析武广商圈区域分析——环境面 武广商圈区域分析——环境面■商业配套作为武汉市配套最完善、档次最高、功能最齐全的城市中心商业区，武广商圈聚集了汉口地区中高档写字楼和商业广场，其中以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。经过近40年的发展现已成为目前武汉最大、最繁华的城市中心商业区。区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、世贸、SOGO等众多高品质商业广场，此商圈蕴涵的价值将不可估量。竞争区域分析 武广商圈区域分析■医疗配套本区域医疗配套设施齐全且规模较大，主要包括：协和医院、东南医院。能满足居民日常就医需要。■文教配套本区域内的文教设施比较齐全，主要包括：市20中、市12中、武汉市家装学校。方便居民子女教育。武广商圈区域分析——环境面竞争区域分析 武广商圈区域分析■区域环境总结优势：◆本区域交通路网发达，且有轻轨运行经过，区域交通极为便捷；◆作为城市中心商业区，区内云集众多大型综合商场，极大满足居民日常生活需求；◆区内文教、医疗配套设施齐全，为居民提供了生活便利；◆中山公园作为城市中心区内稀有的自然环境资源已成为居民健身活动的主要场所。劣势：◆区域内过多的车流量，会产生一定的噪音污染，不利于居住环境的提高；◆区域内人口密集，人员文化层次差异大，人文环境复杂；◆区内部分街道较脏乱，存在占道经营现象，影响区域整体形象的提升。武广商圈区域分析——环境面竞争区域分析 武广商圈区域分析■区域在售楼盘情况一览表武广商圈区域分析——市场面项目名称项目开发商总建筑面积（㎡）主力面积（㎡）均价（元/㎡）物业类型新华明珠湖北新华房地产公司6246660～1207200高层天下国际红馆武汉九通置业6709740～707000（预热）高层汉口中心嘉园银泰房地产公司15000086～1287000（预热）高层■价格分析项目名称均价（元/㎡）最高价（元/㎡）最低价（元/㎡）新华明珠710079006480汉口中心嘉园暂不知暂不知7000天下国际红馆暂不知暂不知7000项目的价格相对于其他区域偏高，这与项目地段、产品规划特点以及周边环境有着紧密联系。竞争区域分析 武广商圈区域分析■产品分析武广商圈物业形态均为高层，由于中心城区土地的稀缺性，使得区域内项目整体价格偏高。目前区域市场产品户型面积呈现多样化，各面积段在市场具有相应的供应量，分布均衡，方便客户进行购房选择。武广商圈区域分析——市场面竞争区域分析 武广商圈区域分析■客源分析◆区内客源主要集中在西北湖片区及江岸区居民；◆客户群体普遍收入较高，职业呈现多样化，包括：政府官员、公务员及企事业单位干部；◆客源主要以二次置业为主，含有少量投资客，置业者主要以提高居住环境及档次为前提，投资者主要以发展前景为主要前提。武广商圈区域分析——市场面竞争区域分析 武广商圈区域分析■区域市场总结优势◆区内居民购买力强，市场需求量较大，区域房地产市场发展前景较好；◆本区域是城市中心繁华区，项目整体档次高，是城市高端居住人群的象征；◆介于本区域属于城市综合性商业服务区，有利于项目进行多元化开发经营；◆区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源；◆区内地段人流量大，有利于项目进行市场的宣传推广。武广商圈区域分析——市场面劣势◆本区域属于城市的中心地区，区内可供开发土地量较少，土地资源稀缺性表现明显；◆目前区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；◆目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；◆本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁。竞争区域分析 区域外竞争个案分析——时代天骄项目名称时代天骄物业类型高层销售率90%占地面积12861㎡开发商湖北润海商发联合置业有限公司建筑面积71630㎡价格6500元/㎡开盘时间2007.4.28客户情况硚口当地居民，客户职业呈现多样化,包括：教师、企事业单位职员及个体营运者■基本数据■规划立面：项目外立面体现现代风格，采用高级面砖，主体呈灰色调，适宜地域特色，又符合休闲、居住氛围。■园林景观：小区配有10000㎡集中组团式园林景观，具有中国苏州园林风格。符合居民不断提高的生活品质要求。竞争对手分析 区域外竞争个案分析——时代天骄户型比例：36㎡～53㎡——28%；66㎡——20%；102～125㎡——52%户型分析：户型布局紧凑，动静、干湿功能分区合理，房间建筑面积利用率高。■配套项目内部公建种类较多，功能齐全，主要包括：会所、游泳池、儿童赛车场及晨练广场，项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活需要。■开发模式项目分期开发，有利于开发商缩短资金投入周期，降低市场开发风险。■产品定位推广模式项目产品定位为中高档住宅小区，主要采用道路立牌广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较高。■户型产品户型面积范围较广，从36㎡～125㎡，户型种类多样化。竞争对手分析 区域外竞争个案分析——时代天骄■项目小结◆该项目位于宝丰商圈的核心区域，地理位置优势明显；◆小区园林景观采用苏州园林设计风格，体现项目独具特色的规划特点；◆该项目户型面积范围大，房型种类多，整体布局较方正，能够满足不同客户的居住需求；◆该项目物业形态包括小户型的酒店式公寓，与本项目接近，户型特点值得关注；◆项目容积率过高，会对居住的舒适程度产生一定的影响。竞争对手分析 区域外竞争个案分析——新华明珠■基本数据■规划立面：项目的外立面主要以灰白色面砖为主，力显简洁现代感，与周边商业繁华区相融合。■园林景观：小区在两栋建筑物之间布置楼间绿化带。项目名称新华明珠物业类型高层销售率暂未出售占地面积12078㎡开发商湖北新华房地产开发有限公司建筑面积62466㎡价格7200元/㎡开盘时间预计2007.8.26客户情况以周边区域客源为主，客户职业呈现多样化，包括：政府机关、银行、医院及周边写字楼私企高收入人群■配套：小区建有约5000平方的商业裙楼、地下停车场。竞争对手分析 区域外竞争个案分析——新华明珠■开发模式项目分两期开发，有利于降低开发风险，提高利润。■产品定位推广模式产品定位于中高档住宅，主要以报纸平面广告、围墙广告宣传为主。■户型产品户型面积范围较广，从60㎡～160㎡，户型种类多样化，方便客户进行购房选择；户型比例：60㎡～70㎡—29%90㎡～135㎡—37%140㎡～160㎡—34%㎡户型分析：户型动静分区不合理，有少量异型房，部分房型存在暗卫竞争对手分析 区域外竞争个案分析——新华明珠■项目小结◆项目临近交通主干道，周边交通路网发达，交通便利；◆项目位于武广商圈内，商业氛围浓厚，能带动小区商业发展；◆项目户型面积呈多样化，可供不同层次消费者的需求；◆项目周边自然环境优美，有西北湖广场、中山公园、喷泉公园等，能满足居民娱乐文化休闲需要；◆项目位于武广商圈内，周边拥有成熟完善的生活配套，能满足居民的生活需求。竞争对手分析 区域内竞争个案分析——汉正会馆■基本数据■规划立面：项目外立面体现现代风格，采用保温节能材料，主体呈银灰色调，整体效果比较现代、大气，与楼盘居住品质相符。■园林景观：项目配有3000m2生态空中花园，园林景观特征体现不明显。■配套：项目内部公建配套比较单一，以底层商铺为主。项目名称汉正会馆物业类型高层销售率94%占地面积21000㎡开发商武汉龙腾置业有限公司建筑面积50000㎡价格6700元/㎡开盘时间2006.6客户情况汉正街当地居民，主要从事服装批发、零售生意的个体户，经济收入较好竞争对手分析 ■开发模式项目一次性开发，开发商实力较强，有利于树立品牌形象。■产品定位推广模式项目产品定位为汉正街区域高档住宅小区，主要采用道路立牌广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较高。■户型产品户型面积从59㎡～135㎡，范围较广，户型种类较多，方便客户选择；户型比例：59㎡～69㎡——30%79㎡～89㎡——60%130㎡～135㎡——10%户型分析：户型布局不是很方正，局部转角过大，房间建筑面积利用率不高。区域内竞争个案分析——汉正会馆竞争对手分析 ■项目小结◆该项目处于汉正街商圈的核心区域，地段价值优势明显；◆项目总体布局呈围合式的八字形结构，充分利用项目地位位置最大限度将两江水景引入住户；◆该项目整体规模小，无法建设大规模的生活配套，与区域项目之间的融合非常重要；◆该项目户型布局不是很方正，转角过大，房间建筑面积利用率不高，居住舒适程度受到限制；◆项目内部公建配套形态单一，不利于小区居住生活品质的全面提升。区域内竞争个案分析——汉正会馆竞争对手分析 区域内竞争个案分析——海山友谊城■基本数据■规划立面：项目外立面为现代风格，底层商铺外墙采用干挂面砖，上部两栋住宅楼外墙使用浅色高级涂料，显得清新、简约。■配套：项目一、二层为商业店铺，地下一层为地下停车场，项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活需要。项目名称海山·友谊城物业类型高层销售率90%占地面积3353㎡开发商武汉海山房地产发展有限公司建筑面积38064㎡价格6700元/㎡开盘时间2007.7.8客户情况客源范围较广，客户职业多样化，包括企事业单位员工、个体商户、教师等规划布局图竞争对手分析 ■开发模式采用整体开发模式，一次投放市场，节约运营成本。■产品定位推广模式项目产品定位为中高档商住楼，主要采用围墙广告、报纸广告等方式进行宣传，公众认知度较高。■户型产品户型面积从60㎡～115㎡，顶层为5.4米的挑空层（可做复式楼），满足不同客户群的置业需求；户型比例：一室一厅：63.23㎡——25%两室一厅：70.41㎡～71.9㎡——25%两室两厅：94.17㎡——25%三室两厅：112.03㎡——25%户型分析：房型方正，动静分区较合理，但部分户型客厅、餐厅采光效果不好，一室一厅、两室一厅两种户型的空间利用率较低。区域内竞争个案分析——海山友谊城 ■项目小结◆该项目位于友谊路与民主二路交汇处，享有武广商圈、江汉路商圈的商业配套，与友谊路中学为邻，地理位置优势明显；◆与项目相邻的友谊大道路况较好，路边整洁；◆该项目房型较方正，户型涵盖一房、两房、三房，满足不同客户群需求；◆该项目一室一厅、两室一厅小户型较狭长，采光不好且室内面积利用率不高，本项目在户型设计中要注意规避；◆项目设计全封闭式阳台，计算全面积，感觉压抑且不经济，本项目应考虑设计半封闭阳台，比较受购房者追捧。区域内竞争个案分析——海山友谊城竞争对手分析 区域内竞争个案分析——美奇青年汇■基本数据■规划立面：项目外立面体现现代风格，住宅部分采用白色涂料，给人现代、简洁之感。■配套：项目内部公建有1000㎡的多功能会所、大型立体停车场、美奇国际儿童城等，项目周边商贸、医疗、文教配套齐全，满足居民日常生活需要。项目名称美奇·青年汇物业类型高层销售率97%（一期）占地面积5200㎡开发商湖北地龙实业集团有限公司建筑面积22000㎡价格6300元/㎡开盘时间2006.12.15客户情况客源范围较广，主要为投资型购房者，包括：企事业单位干部、IT工程师、教师等■园林景观：规划在商业裙楼顶层布置空中花园，提升项目环境质量。竞争对手分析 ■开发模式项目分期开发，有利于开发投入的资金回笼，并且在房价持续上涨期获得房产升值收益。■产品定位推广模式项目产品定位为全装修酒店式公寓，其宣传方式较单一，主要采用楼体挂牌广告进行宣传，由于项目周边人流量比较大，达到了较好的宣传效果。■户型产品定位为全装修小户型公寓，户型面积从36㎡至72㎡；户型比例：36㎡～50㎡——70%55㎡～72㎡——30%户型分析：户型布局紧凑，室内面积利用率高，但采面小，暗间比较多，部分户型不方正。区域内竞争个案分析——美奇青年汇竞争对手分析 ■项目小结◆该项目处于城市核心位置，紧邻中山路，地段价值优势明显；◆项目底层商业发展较成熟，地下大型停车场将为住户带来极大的便利；◆该项目按照都市中心公寓产品的国际标准建造，提供星际酒店式物业服务，值得本项目借鉴；◆该项目3梯22户，电梯配备不足，可能在上下班高峰期造成拥堵现象，本项目在规划设计中应规避；◆项目宣传推广力度较小，但借助项目地段优势达到了较好的推广效果，本项目在宣传中应突出卖点，并借助周边过往人群宣传，从而节约宣传推广成本、提高社会认知度。区域内竞争个案分析——美奇青年汇竞争对手分析 优势项目SWOT分析◆经济环境：汉正街区域作为全国性的商品批发交易市场，区域商品贸易成交金额正逐年递增，居民收入增长幅度较大，居民购买力得到迅速提高并带动区域房地产市场的良好发展；◆时机：目前本项目周边新开发项目较少且在售楼盘都已处于尾盘销售阶段，在城市房价节节攀升的局面下，进入市场时机选择洽到好处；◆地位：汉正街区域凭着悠久的历史文化、便利的交通配套、繁荣的商业市场，社会认知度较高，有利于项目树立市场形象及进行市场整合推广；◆地段：本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，邻近沿江大道，与万商白马毗邻，周边生活配套齐全，地理位置极为优越；◆客源：本项目周边中高档楼盘不多，随着居民对生活品质要求的不断提高，将为项目的市场开发提供充足的客源供应量； 项目SWOT分析劣势◆污染：本项目周边车流量大，流动人口较多，居民日常生活会收到噪音的污染；◆费用：由于本项目前期建设年代久远，目前处于烂尾楼状态，项目重新运作需要投入更多的资金，加大了项目的开发预算成本；◆使用年限：由于本项目市场闲置时间过长，减少了项目居住使用年限，与周边项目相比在市场竞争中处于劣势；◆治安环境：由于本项目周边流动人口较多且人员构成复杂，势必会影响项目周边治安状况；◆认知度：由于本项目建设年代久远，目前处于烂尾楼状态，要重新树立项目的公众认知度需要一段较长的过渡时间；◆项目规模：本项目建筑规模较小，与其他项目相比市场竞争力会有所减弱；◆居住环境：项目周边居民住宅较为破旧，影响项目居住品质的提高； 项目SWOT分析机会◆随着两江四岸开发、城市旧城改造的不断深入，政府该区域进行了重新定位，汉正街区域将建设成为现代商贸中心区、都市工业示范区及滨水生态宜居区。项目区位优势日益明显；◆随着政府对区域范围内的汉江综合改造工程、汉江江滩公园等基础公建项目的建设完成，势必使项目周边的居住环境得到有效改善；◆多动能的区域定位有利于本项目进行多元化的开发经营；◆目前区域其他项目的成功运作将大大降低本项目的市场开发风险； 项目SWOT分析威胁◆随着国家对贷款利率的上调及房贷首付额度可能提升等诸多政策不利因素的影响，会对项目产生一定的市场去化压力。◆随着国家对土地增值税额度的提高，对项目的市场开发将造成一定的开发危险；◆与本项目相邻的地产项目“海山友谊城”在区域位置、产品形态上都与本项目有相同之处，“海山友谊城”的开发将对本项目运作产生强大的市场冲击；◆与本项目距离较近的宝丰区域在居民生活配套方面优势明显，这将吸引本项目的部分客源； 项目核心价值体系的建议与挖掘市场时机◆本项目是在武汉市政府确定汉正街区域多功能定位政策下出现的，区内整体居住环境及生活配套将进一步完善与提升，项目会受到区域总体规划的利好影响。◆本项目周边海山友谊城、中电·尊荣国际等项目都已处于销售尾期，目前项目周边基本没有新开项目，本项目在此时机进入市场使得竞争压力有所减缓。 项目核心价值体系的建议与挖掘自身条件◆地段价值——本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，周边生活配套齐全，地理位置极为优越；◆成熟配套——本项目周边拥有成熟的居住生活配套，能满足居民日常生活需要；◆物业形态——本项目是高层建筑，而项目周边多为建筑年代久远的低层住宅，有利于提升本项目的区域市场形象；◆规划特点——本项目商业公建部分面积大，有利于发挥项目商业部分市场价值。 项目核心价值体系的建议与挖掘区位价值◆本区域依仗悠久的历史文化、便利的交通配套已成为外界认识武汉的一个重要窗口，有利于扩大本区域在社会的公众认知度；◆随着政府对该区域的重新定位，本区域将成为现代化的商贸中心区、都市工业示范区、滨水生态宜居区及和谐建设特色区，区域地位将得到显著提升。 项目产品规划设计建议项目规划布局■住宅类型选择：拟采用点式高层住宅，住宅平面呈方形，方便采光及通风；■建筑风格选择：该项目建议采用现代主义建筑风格，以体现时代特征为主，强调空间构图明确美观，建达到筑外观简洁的效果。建筑外墙建议使用高级涂料，项目主色调呈银灰色，最大限度做到与周边环境搭配协调，尽显典雅、大方。 项目产品规划设计建议产品户型设计■户型配比设计：根据目标客户群体职业特征及家庭结构情况，该项目拟采用实用型住宅进行产品户型设计。户型设计拟采用以2房为主，3房为辅及少量1房户型。具体户型面积范围及比例如下：户型面积范围配比1室1卫38㎡～56㎡1/62房1厅1卫72㎡～80㎡1/62房2厅1卫85㎡～95㎡2/63房2厅1卫106～118㎡2/6 项目产品规划设计建议产品户型设计■户型布置：根据本项目规划布局特点拟采用2梯6户进行楼层户型配置，应避免出现前后套房间的对视、斜视现象出现，保证住户自身的私密性。■厨卫装修：为满足目标客户实际生活需要，体现实用性住宅特点，建议本项目对厨房及卫生间进行精装修，可缩短入住时间。■户型特点：拟采用以起居室（厅）为中心的组合方式，在有限的户型使用面积分配上，建议适当增大起居室（厅）、厨房及卫生间面积，可适当缩减卧室面积，符合现代人们文明生活的标准。 项目产品规划设计建议产品户型设计■户型功能细化：好的户型要为住户提供最佳的生活功能空间，应做到内外分区、动静分区及洁污分区明显。本项目户型设计应重点强调户型功能细化，做到空间组合的层次清晰、布局合理。■厨房设计：厨房应尽可能靠近住宅入口，便于食品及垃圾的进出。厨房与餐厅的设计拟采取独立分离式，餐厅与起居室（厅）也应有联系，共同组成室内的公共活动区，厨房面积宜在4.5㎡～6㎡。■卫生间设计：本项目卫生间设计应满足便溺、洗浴、洗漱、洗衣等基本日常生活要求，尽量做到功能空间封闭隔离，设计面积宜不小于4㎡。 项目产品规划设计建议价格制定■通过对本区域及周边竞争区域楼盘的市场调研，综合考虑本项目的自身条件情况，建议项目均价定为6600元/㎡左右，单价范围在5900元/㎡～7400元/㎡；■5～12层楼层垂直差价范围在30～40元/㎡之间，13层比12层单价高出100元/㎡，13～20层楼层垂直价差范围在80～100元/㎡之间；■根据本项目同一楼层户型分布在朝向、采光效果、住户私密性及景观等方面存在较大差异，建议楼层水平价差范围在100～200元/㎡之间。 项目产品规划设计建议目标客户定位根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为显性目标客户和隐性客户；■显性目标客户◆目标定位——以汉正街区域进行商铺经营的个体商户者为主要购买人群；◆年龄特征——客户群体年龄在30岁～55岁，主力目标客户年龄集中在30岁～45岁；◆购买特征——主要用于自住或投资，看好本区域市场发展前景；◆家庭收入——年收入在10万以上；◆家庭结构——家庭经济实力较强的三口之家；◆购买能力——该类群体具有极强的消费力和购买力，对住宅的要求较高。■隐性目标客户外地来汉正街做生意的商业独立经营者，看中本项目地段与周边环境氛围。 项目产品规划设计建议营销策略■销售模式根据市场分析，本项目销售方式主要采用直接销售模式。直接销售模式主要包括以下2种具体形式：◆一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；◆银行按揭(首付为总房款的30%～40%,剩余房款由客户向银行贷款付清)。 项目产品规划设计建议营销策略■具体促销方式◆项目筹备期：基于本项目现有的自身条件，应对汉正街区域加大本项目的广告宣传力度，以增强公众社会认知度。主要采用户外媒体广告及印刷媒体广告，具体宣传模式包括：户外看板、户外旗帜、制作售楼海报、DM及售楼书等。项目售楼处的搭建及样板间的配置宜同步进行；◆项目公开期及销售期：针对竞争市场多变的信息，拟采用公共传播媒体进行宣传，主要包括：报纸广告、互联网等模式对项目进行宣传推广； 项目产品规划设计建议营销策略建议■具体促销方式◆开展具有社会影响力的公益活动，扩大本项目在社会公众舆论影响面在销售期，可适当借助业务员派发传单的方式来促进销售并适当开展一些社会公益社会活动。在宣传推广中，要着力突出项目卖点，树立楼盘形象，努力改变购房者对烂尾楼的排斥心里；◆针对目标客户采用DM策略对于一些目标客户，可以通过直邮（DM）或直接派人上门或向各人流量聚集区派发单张、海报等方式将有关资料传给客户。◆抓住老客户，发展新客户采取合理渠道发展项目潜在客源是非常重要的。本项目应抓住目标客户群体职业特点，重点采取让老客户介绍新客户产生购房行为，进行项目销售，并在价格上采取相应优惠政策。 项目产品规划设计建议产品形象定位为体现本项目地域特点，提升产品公众社会形象，促进项目销售，需要对该项目进行命名。■建议名称——丽锦名邸——该名称充分体现项目地理位置优势及居住品质，易于传播和记忆，无形中提升了项目的社会公众形象。■备选名称——润鑫苑（汉正·独秀居）——该名称充分体现本项目的规划特色和商业地段价值。 项目产品规划设计建议产品形象定位■概念定位◆核心概念多功能用途住宅——居住、投资组合，升值价值不可估量◆区位概念高含金量的绝佳地段——实用性住宅紧邻城市武广中心商圈，是汉正街区域商业最集中、生活配套最完善、最具发展前景的区域，商业地段优势明显。◆形象概念绝佳地段，精致生活 积聚东直门医院肿瘤血液科储真真 概述 积聚的概述定义：积聚是指因正气亏虚，脏腑失和，气滞、血瘀、痰浊蕴结于腹，引发腹内结块，或胀或痛为主要临床特征的病证。 历代沿革 文献研究在历代文献中，癥瘕、痞块、癖块、痃癖、肥气、伏梁、痞气、息贲、贲豚等病名，均属积聚范畴。积聚之名，首见于《内经》一、病因病机“凡忧思郁怒，久不得解者，多成此疾。”（《金匮翼·积聚统论》）“饮食之滞，留蓄于中，或结聚成块，或胀满硬痛，不化不行，有所阻隔者，乃为之积。”（《景岳全书·痢疾论》） 文献研究二、治法方药（一）疏肝理气法“气聚，正必肚腹膨胀，时痛时止，得嗳即宽，旋腹痛，游走攻刺，宜木香、槟榔、枳壳、牵牛之类，不可下。”（《医碥·积聚》）（二）活血化瘀法“结为癥瘕，名为虐母，急治之，宜鳖甲煎丸。”（《金匮要略·疟病脉证并治》）（三）分期治法“初者，病邪初起，正气尚强，邪气尚浅，则任受攻。中者，受病渐久，邪气较深，正气较弱，任受且攻且补。末者，病魔经久，邪气侵凌，正气消残，则任受补。”（《医宗必读·积聚》） 积聚的范围肝脾肿大、腹腔肿瘤、胃肠功能紊乱、不完全肠梗阻、肠扭转等疾病。 病因病机 积聚病因病机示意图淫邪所客气滞气恼郁怒伤肝痰凝聚证脏气不和湿阻积聚黄疸胁痛疟疾虫证血瘀积证忧思劳倦初期伤脾正虚中期酒食不节末期正气不足 诊断 积聚的诊断包块疼痛病程聚证时聚时散无形攻窜胀痛，时作时止短积证可及包块有形先胀痛后刺痛，疼痛持续长（二）体格检查：积证：腹部触诊可及包块（三）实验室检查（一）临床表现 鉴别诊断 1.痞满与积聚的鉴别病名共同点异同点症状体征病位痞满与情志有关而导致气滞痰阻自觉腹部胀满无外形可见无包块可及胃积聚症状均可见腹部胀满胀满胀痛刺痛聚证有形可视,积证可及包块肝脾 2.鼓胀与积聚的鉴别鉴别病名共同点异同点病机症状鼓胀病机：七情抑郁，酒食所伤而致气滞血瘀。病位：肝、脾。症状：胀满、疼痛、包块气滞、瘀血、水饮互结于腹中腹胀大，脉络暴露积聚气滞、痰饮瘀血、互结于腹中 辨证论治 1.辨积证与聚证病位病机包块疼痛聚证气分，属腑气机郁滞为主望之有形，按之无块，聚散无常痛无定处积证血分，属脏痰凝血结为主望之有形，触之必见结块，固定不移痛有定处 2.详察积块部位积块见于胃脘部者病在胃积块见于胁下者病在肝或脾积块见于小腹、少腹者病在肠或妇科病变 3.辨积证初、中、末三期正邪关系包块初期正气尚盛，邪气实而不甚积块形小，按之不坚中期正气已虚，邪气渐甚积块增大，按之较硬末期正气大伤，邪盛已极积块明显，按之坚硬 治疗原则 积聚治疗原则调气理血为基本大法聚证：病在气分，故重在调气，疏肝理气，行气消聚。积证：病在血分，故重在理血，活血化瘀，散结软坚。积证初期重在攻邪中期宜攻补兼施末期则重在培补元气 分证论治 聚证肝气郁滞证主症：腹中气聚，攻窜胀痛，时聚时散，常随情绪波动而起伏。舌象：舌淡红，苔薄。脉象：脉弦。病机要点：肝气郁结或气机逆乱，气聚腹中。治法：疏肝解郁，行气消聚。方药：发作时以木香顺气散加减，缓解时以逍遥散化裁 聚证2.食滞痰阻主症：腹胀或痛，时有条索状物聚起，按则胀痛加剧舌象：舌苔腻。脉象：脉弦滑。病机要点；痰湿内生，痰食交阻治法：行气化痰，导滞通腑方药：六磨汤（大黄、枳实、槟榔、沉香、木香、乌药） 积证1.气滞血阻主症：积块软而不坚，固着不移。舌象：舌质青紫，舌苔薄，或见瘀斑。脉象：脉弦。病机要点：气滞血阻，脉络不和，结为积块。治法：理气活血，通络消积。方药：金铃子散合失笑散。（金铃子、延胡索；五灵脂、蒲黄） 积证2．瘀血内结主症：腹部肿块明显，硬痛不移。舌象：舌质紫暗或见瘀斑，苔薄白。脉象：脉弦细涩。病机要点：瘀血凝结，脾胃虚弱。治法：祛瘀软坚，调理脾胃。方药：膈下逐瘀汤为主，间服六君子汤。膈下逐瘀汤：当归、川芎、红花、赤芍、五灵脂、丹皮，乌药、元胡、香附、枳壳，甘草。若积块日久而坚硬作痛者，可用鳖甲煎丸以化瘀软坚，兼服扶正之品以益气健脾。 积证3．正虚瘀结主症：积块坚硬，疼痛加剧。舌象：舌质淡紫，无苔。脉象：脉细数或弦细。病机要点：积块日久，血络瘀滞，气血大衰。治法：大补气血，化瘀散结。方药：八珍汤合化积丸。 结语积聚是以腹内结块，或胀或痛为主要临床表现的病证，主要病因：情志抑郁、饮食内伤、邪毒稽留、它病转归虽是积聚证的，病机关键：气滞、血瘀、食积、痰凝。聚证重在气滞；积证重在血瘀。聚证治疗以行气顺气为先，疏肝理气、化痰导浊积证治疗以活血祛瘀为要。积证的治疗应详审初、中、末三期，明辨正邪之胜衰，权衡攻补法之应用，活血化瘀、软坚散结虽可作为积证治疗的基本法则， 聚证：1．肝气郁滞：疏肝解郁，行气消聚发作时木香顺气散加减，缓解时逍遥散化裁2．食滞痰阻：行气化痰，导滞通腑六磨汤积证：1．气滞血阻：理气活血，通络消积金铃子散合失笑散2．瘀血内结：祛瘀软坚，调理脾胃膈下逐瘀汤3．正虚瘀结：大补气血，化瘀散结八珍汤合化积丸 积聚的病例1．金某，男，32岁，病已月余，腹胀而痛，右少腹时现突起一块，按之则上移，或左窜，并不固定。肠鸣辘辘，但不腹泻，且间见大便干结。饮食睡眠正常，经单位诊断为消化不良肠胀气证，舌苔厚腻微黄，脉弦涩间见。素饮食不均，情志不舒。请回答该病案中医诊断、治法和方药 谢谢'