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'奥特莱斯模式研究概要 奥特莱斯模式奥特莱斯在中国成功案例研判执行层面研究 奥特莱斯模式起源“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然FactoryOutlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起OutletStore，基本上是一家工厂一个OutletStore，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。1988年-1996年：FactoryOutlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 市场条件要求因为奥特莱斯最有吸引力的地方是其品牌，品牌在全价店过季或下架了才转到奥特莱斯店来销售，因此，必须有足够的全价商店才能产生足够的奥特莱斯商品。以美国的耐克为例，在美国，耐克有600家全价店，这使得其75个奥特莱斯商店有充足的货源。在美国，应季商品在全价店里销售，而过季商品自然会摆上奥特莱斯店的货架。而在不规范的市场中，商品下架以后，要么第二年混着新货卖，要么拿到一些大卖场去处理，在这种情况下，奥特莱斯这种业态就无法存在。特别是对“纯正品牌”有深刻的认识和鉴别能力；同时，人们对名牌的购买意识是理智的，不会因为低价而热衷于购买假名牌，只有这样，奥特莱斯才有经营的空间。市场上要有足够多的品牌市场的流通非常规范具备一个非常大的潜在消费群人们对名牌有一定的认知度 国外奥特莱斯发展特点一线厂商会为奥特莱斯单独生产商品在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。款式上淡化时尚性奥特莱斯销售的一般都是上一年的当季商品。在款式的选择上，尽量淡化其时尚性，时尚化太强，消费者一眼就看出是过时的款式，很容易失去购买兴趣。因此，奥特莱斯里的服装都比较中性化，把人们的目光尽量集中在品牌上。所以，女式时装在这种店里并不多见。 国外奥特莱斯发展特点保证高档品牌进入奥特莱斯制定了一个品牌规划，把品牌分成ABC三级，A级指的是世界顶级品牌，他们通常在纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道等高级专卖店街上设有专卖店，比如CERRUTI1881、阿玛尼等；B级品牌是国际知名品牌，范围比较广，比如耐克、阿迪达斯等；C级就是国内知名品牌。在招商时商家会尽量争取A级和B级品牌的加盟，而一般的品牌代理商自己会找上门来。为了保证品牌纯正，对代理商的选择非常谨慎，另外也会直接进口一些国外的奥特莱斯商品。 日本OUTLETS案例日本御殿场奥特莱斯位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，与东京之间距离为２个小时车程，风光秀美的御殿场拥有自然河道，旅游观光和OUTLET购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。　　日本御殿场奥特莱斯主要都是一层的欧式建筑，吸引１７０家品牌名店入住，其中３５家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。日本横滨奥特莱斯日本横滨港码头的海滨商店是日本目前为止最大的“奥特莱斯”中心，１９９８年９月开业，拥有50余家店，在经济不景气的状况下逆势上扬，显示出强劲的爆发力，培养了一大批“奥特莱斯”的忠实fans。　　开发商三井不动产在横滨奥特莱斯成功的鼓舞下，开发了五家奥特莱斯购物中心。在经营管理方面将租金和促销费用合在一起以销售额扣点方式经营，严格控制厂商业态内容，维护统一的经营形象。    仅仅依靠次品和残品是无法维持奥特莱斯的店铺魅力，根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品。 Outlets成功启示终端需求产品打造渠道谋略品牌名称的传导力 奥特莱斯模式奥特莱斯在中国成功案例研判执行层面研究 奥特莱斯中国发展之路2002年12月北京燕莎奥特莱斯购物中心开业；2006年4月28日，百联与九龙仓强强联手，上海青浦奥特莱斯开业；2006年6月10日，瑞士狐狸城在上海新浜镇推出狐狸城工厂直销店；2006年6月底，燕莎集团在哈尔滨再开一家奥特莱斯；2007年7月，张家港在三线城市中第一个开出香港城奥特莱斯；2007年10月25日，上海服装城奥特莱斯正式宣布成立，而宁波、奉化、青岛的奥特莱斯项目也在筹建之中；2007年9月28日苏州太平洋奥特莱斯休闲购物中心开幕；2007年10月，成都美嘉斯奥特莱斯品牌直销广场试营业；2007年12月7日，杉杉集团宣布全面进军奥特莱斯，1月底宁波奥特莱斯商业广场开建；2008年1月12日，南京金狐城名品直销广场以中国奥特莱斯(OUTLETS)创新发展论坛之势全面开始推广招商；2008年1月18日，新华南MALL中6万平米的东莞工厂直销中心正式启动全球招商；2008年5月奥特莱斯博览会在宁波举行；与此同时，重庆西部奥特莱斯、长沙奥特莱斯购物公园、武汉黄陂国际品牌直销中心、昆明奥特莱斯购物中心高调开建，西南与中部掀起奥特莱斯热潮； 奥特莱斯在中国市场面临的问题中国化和本土化的问题由于本土品牌的局限，特别是服装名品化进程依然缓慢，目前奥特莱斯中更多的品牌是国外知名品牌，因而中国的奥特莱斯从一开始即带有浓厚的融合特征，休闲、娱乐、餐饮等诸多元素成为奥特莱斯的重要组成部分。中国的奥特莱斯发展也受制于正价商品的压制，还难以在离城市不远的新区商业以及品牌意识不强的城市广泛发展；从长期发展看，更多中国本土服装品牌将有可能通过奥特莱斯的发展，获取新的销售渠道，打造新的销售模式。仿效者多，经营状况不理想在中国，打着奥特莱斯旗号的商家已经越开越多。全国各地已开办了约200多家的奥特莱斯商场，在前些年超市、大卖场等新型业态兴起时的一拥而上现象，目前正在奥特莱斯身上迅速得到复制。除了北京、上海，西安、郑州、南京、杭州等越来越多的城市都开业了新的奥特莱斯。但大多数奥特莱斯的经营状况都不尽如人意。 奥特莱斯在中国市场面临的问题中国品牌代理市场混乱按国际上的经验，奥特莱斯要取得成功，必须增加厂家直接开店的比例。但显而易见的是，在中国这种品牌代理横行错乱的市场环境下，厂家直接开店后涉及的与各代理商之间的利益博弈，已不待言而自明。所以，更多的折扣店都还是各级代理自行开设的，这类商店在货源供应、让利幅度上都很难有什么保证可言。国际一线品牌进入二线城市困难像耐克这样的品牌，在一个城市往往有多家代理，相互之间竞争已相当激烈，在市中心核心路段同品牌商店比肩而立的事情并不鲜见。耐克打算在上海开业三家工厂直销店已是顶住了相当大的压力。对于阿玛尼等国际一线品牌来说，本身在中国的销量就不大，为节约成本起见也是通过代理进入中国。所以综合以上观点，国际品牌在中国大量开设工厂直销店在现阶段尚不现实。而目前进驻一些二线城市奥特莱斯的多半以品牌吸引力较差的国内品牌为主。 奥特莱斯模式奥特莱斯在中国成功案例研判执行层面研究 案例研判目前，中国成功的奥特莱斯模式均围绕奥特莱斯“品牌+实惠”的经营理念，因地制宜。一般可以分为：群体专卖店式、商业街式SHOPPING MALL式、主力店+专卖店式、大盒子卖场式以及百货店式。以下主要对北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯等成功案例及长三角地区类似案例进行研判。 北京燕莎奥特莱斯最具中国特色的奥特莱斯——北京燕莎奥特莱斯开发商：北京新燕莎控股(集团)有限责任公司地理位置：北京东四环路北工大桥西北侧开业时间：2002年12月（一期）；2007年12月1日（二期）市场业绩：第一年销售额近3亿元，日均客流量达3万人次商圈范围：辐射京、津、冀、沈等地区，外地顾客消费量占销售总额的1/3。建筑面积：一期17343平方米，上下两层，营业面积16000平方米          二期80000平方米，地下一层和地上三层停车位数量：1800经营范围：名牌护肤、洗涤用品；服装服饰；运动用品及服装；各种鞋类；各种箱包；儿童玩具；家居用品，二期增加：餐饮和休闲娱乐设施等配套服务功能，IT数码、家电等品牌结构（一期）：世界顶级品牌占总面积的25%—30%，一层名牌形象店，二层时尚商品，三层经营美食城国际知名品牌占25%—30%国内知名品牌占40%—50%截至2008年3月，当前品牌总数：200余家 北京燕莎奥特莱斯燕莎奥特莱斯店的天顶涂成了紫蓝色，没有任何装饰。工作人员：“天顶就是在原先的清水模板上刷了一层漆；地面除了通道是瓷砖，其他的地面均是水泥地面，有商品时商场看起来就像一个大车间。” 苏州太平洋奥特莱斯项目地点：苏州金鸡湖西南岸的“水巷邻里”商业区占地面积：199800平方米建筑面积：94500平方米，其中零售业达到70000平方米开业时间：2007年发展商：园区中新置地有限公司投资、台湾太平洋集团负责经营管理简介：所在地“水巷邻里”临湖靠水，商业建筑时尚气派，休闲、餐饮、娱乐等配套设施一应俱全，加上即将引进包括DUNHILL，HUGOBOSS,VERSACE，BUEBERRY、ZARA等超过200个世界一线品牌加盟，其精品程度之高、品牌数量之多，并不在北京燕莎、上海青浦之下。 金鸡湖 苏州唯亭奥特莱斯项目地点：苏州工业园区唯亭镇占地面积：199800平方米建筑面积：94500平方米，其中零售业达到70000平方米开业时间：计划今年开业发展商：苏州奥特莱斯产业管理有限公司简介：计划开设200家品牌店，其中60%为国际知名品牌，如波士、李维斯、万宝龙、登喜路、汤米·希尔费格、拉尔夫·劳伦、阿玛尼等等，其余为国内品牌，同时配备餐饮和办公用房 上海青浦奥特莱斯项目地点：上海青浦，距市中心26公里，临近江浙占地面积：15万平方米建筑面积：11万平方米开业时间：2006年4月发展商：百联集团与香港九龙仓集团停车位：初期1200个计划扩充到8000个简介：集休闲、餐饮、娱乐为一体，品牌服饰直销区的建筑面积为5万平方米，约250个专卖铺位 上海狐狸城工厂最具品牌集合力的奥特莱斯——上海狐狸城工厂开发商：瑞士狐狸城投资额：逾2800万美元地理位置：上海松江区新浜镇叶新公路距市区40分钟开业时间：2006年6月10日商圈范围：面向上海及长三角建筑面积：占地近200亩，商场面积超过6. 8万平方米停车位数量：1400个免费停车位经营范围：男装、女装、休闲装、运动装及运动用品、儿童装、皮装皮具、鞋类、领带围巾、眼镜、手表、化妆品及香水、内衣、家居用品、餐饮及其他截至2008年3月，当前品牌总数： 成功引进90余家国际时尚品牌直销店，当前品牌总数超过270个。 美国的切尔西产业集团——全球最大的奥特莱斯（OUTLETS）运营商切尔西产业集团是世界上经营奥特莱斯中心规模最大的开发商、业主和运营商。至2004年12月31日，公司在美国国内的36个奥特莱斯中心出租率达99%。在2006年间，其商场每平方英尺平均售价达471美元。正在寻求中国最大的奥特莱斯的合作伙伴。 南通奥特莱斯项目地点：南通崇川、港闸两区之间建筑面积：28万平方米，一期项目建筑面积近7万平方米，由7幢街区商业建筑、两座高层写字楼和大型下沉广场围合组成街区型建筑开业时间：预计今年开业停车场：4万平方米发展商：南通市新通海经济开发有限公司简介：南通市政府列为十大服务业重点项目之一，商业街区将由40多幢富有欧洲新古典主义风格的建筑所组成，商业经营将涉及精品百货、大卖场、商务酒店、大型餐饮、休闲娱乐中心、女子SP美体馆、真冰滑冰馆等。 河西新城奥莱摩尔项目地点：南京河西CBD商务中心的中泰国际广场群楼建筑面积：8万平方米开业时间：今年停车位：1000多个发展商：南京金狐城国际品牌直销中心简介：目前，经过拥有者的授权的都彭、登喜路、奔驰、华伦天奴、拉尔夫•劳伦、郎凡、高田贤三、耐克、阿迪达斯等国际一线的服饰品牌已经签约入驻金狐城。 奥特莱斯模式奥特莱斯在中国成功案例研判执行层面研究 项目与奥特莱斯的共同点做奥特莱斯需要四个共同点:一、旅游的发展二、交通便利——奥特莱斯主要特点，一定是建设在几个交通汇集的地方，来吸引旅游的消费人群，与本项目处在地铁站旁的特征相吻合。三、消费成本低。从消费成本分析，奥特莱斯选择在郊区，目的是降低土地成本，并且有足够大的空间解决消费群的自驾车，本项目具备足够的大型空间停车。四、政府扶持。奥特莱斯引进上海，得到上海政府的支持，本项目政府部门同样有有确定项目在河西树立门户形象商业的决心。 整体化思考专业化运营精细化执行差异化定位 项目运营方式定位本土化——体验式消费中心，衣食用行全体现由于奥特莱斯一般都处于郊区，如果让消费者只是单纯的为购买一、两件衣服而远道而来，吸引力自然不足。中国的奥特莱斯，不仅仅把自己的服务内容局限在品牌服装的经营，而是通过经营内容和层面扩展，满足消费者衣食用行各方面的需求，建立体验式的消费中心。品牌层次化——多层次的品牌经营，满足个性需求作为全新的商业业态，奥特莱斯同样需要一个被消费者接受的问题。在经营品牌的选择方面，中国的奥特莱斯应根据中国消费能力水平层次不齐的特点，建立主营服装业务的多层混合式品牌格局，形成品牌的“集群效应”：一是国内已销售的国际知名品牌和国内著名品牌商品；二是自主进口的国外Outlets商品；三是国内外贸工厂的外贸商品；四是商场自有品牌商品。通过合理构建，中国的奥特莱斯逐步形成包括欧美顶级品牌，兼容日韩、台湾、香港著名品牌、包含中国本土知名品牌和兼顾其他自有品牌的多级品牌梯度，并利用价格区分，满足不同消费者的需求，自然会带来销售增长。多级品牌梯度的出现，使国内服装品牌更容易借助这一平台，与国际知名品牌同场竞技，实现跨越式发展。 价格优势化——成本领先，零售价格物超所值奥特莱斯的经营者应清楚的认识到自身消费群体是希望追求品牌而非时尚的消费者，奥特莱斯的特色始终是满足消费者通过相对低廉的价格购买到高端品牌产品的需求。价格优势是吸引消费者的最直接体现，折扣价格不一定非要难以想象，重要的是物超所值。 一线品牌进入条件以夏奈儿为例：夏奈儿在所在城市的中心商圈要有一定数量正品店，才会有可能考虑进入OUTLETS。进入OUTLETS之前，OUTLETS要交纳大概5干万的保证金以保证：1、OUTLETS的折扣价不能对正品店的正价形成冲击。2、更重要的是这些国外一线品牌对中国的经营者的公信力持有怀疑态度，交纳保证金是怕在经营过程中有掺假行为 第三章工程项目资金来源与融资方案※本章要求（1）熟悉项目资本金融通和项目债务筹资；（2）了解项目融资及其主要模式；（3）掌握不同来源渠道资金的资金成本计算（普通股票的资本成本仅限了解）；（4）掌握加权平均资本成本计算。※本章重点（1）不同类型建设项目主要的资金筹措渠道（2）股票、债券筹资的优缺点（3）项目融资的概念（4）资本成本的概念和计算※本章难点（1）不同类型建设项目主要的资金筹措渠道（2）资本成本的概念和计算 第三章工程项目资金来源与融资方案第一节融资主体及其融资方式一、项目融资主体项目的融资主体是指进行融资活动、并承担融资责任和风险的项目法人单位。一般而言，项目融资主体可分为既有法人融资主体和新设法人融资主体两类。二、既有法人融资方式既有法人融资是指：建设项目所需的资金，来源于既有法人内部融资、新增资本金和新增债务资金。三、新设法人融资方式新设法人融资是指：由项目发起人（企业或政府）发起组建新的具有独立法人资格的项目公司，由新组建的项目公司承担融资责任和风险，依靠项目自身的盈利能力来偿还债务，以项目投资形成的资产、未来收益或权益作为融资担保的基础。建设项目所需资金的来源，可包括项目公司股东投资的资本金和项目公司承担的债务资金。建设项目所需的资金，来源于既有法人内部融资、新增资本金和新增债务资金。 第三章工程项目资金来源与融资方案按不同投资主体的投资范围和项目的特点，可将建设项目分为：公益性项目：由政府拨款建设基础性项目：由政府投资主体承担竞争性项目：企业为基本的投资主体，主要向市场融资。建设项目资金总额的构成如下：资本金（注册资金）资本金以外的自有资金资本溢价自有资金赠款负债长期借款流动资金借款其他短期借款发行债券融资租赁资金总额资本公积金 第三章工程项目资金来源与融资方案第二节项目资本金的融通一、项目资本金项目资本金是指投资项目总投资中必须包含一定比例的、由出资方实缴的资金，这部分资金对项目的法人而言属非负债资金，投资者可以转让其出资，但不能以任何方式抽回。除了主要由中央和地方政府用财政预算投资建设的公益性项目等部分特殊项目外，大部分投资项目都应实行资本金制度。形式：实物、货币、无形资产。对于后者，必须经过有资格的评估机构依照法律法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过资本金总额的20%，但国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 第三章工程项目资金来源与融资方案第二节项目资本金的融通二、项目资本金的筹集税收：改变资金的使用权和所有权财政信用：改变使用权，不改变所有权。如政府债券举借外债：国家信用的一种形式1.财政预算投资来源折旧基金和大修理基金来源盈余公积金公益金未分配利润2.企业自有资金来源 第三章工程项目资金来源与融资方案第二节项目资本金的融通3.发行股票1）股票的含义：股票是股份有限公司发放给股东作为已投资入股的证书和索取股息的凭证，是可作为买卖对象或质押品的有价证券。2）股票的种类：普通股（盈利好，除取固定股息还可分红）、优先股（较普通股优先取得股息）。3）发行股票筹资的优缺点优点：是以中有弹性的融资方式，融资风险低；股票无到期日；可降低公司负债比率，提高财务信用，增强融资扩张能力。资金成本高增发普通股需给新股东投票权和控制权，会降低原有股东的控制权缺点： 第三章工程项目资金来源与融资方案第二节项目资本金的融通4.吸收国外直接投资合资经营（由合营方出资认股组成，按出资比例对企业实施控制权、分享收益、承担风险）合作经营（一般由我方提供土地、厂房、劳动力；有国外合作方提供资金、技术或设备。权利、责任、义务由双方协议规定）合作开发、外资独营。5.吸收国外其他投资“三来一补”：来料加工、来件装配、来样定制、补偿贸易。三、项三、资本金筹集应注意的问题1.确定项目资本金的具体来源渠道。2.根据资本金额度拟定项目的投资额。3.合理掌握资本金投入比例。（不宜过多的投入资本金）4.合理安排资本金到位的时间。（根据实施进度进行安排） 第三章工程项目资金来源与融资方案第三节项目债务筹资一、国内债务筹资国家开发银行农业发展银行进出口信贷银行中国建设银行中国工商银行中国农业银行中国银行交通银行光大银行招商银行中信实业银行商业银行信托投资公司财务`公司保险公司国家政策性银行国有商业银行股份制商业银行非银行金融机构在国内发行债券国内融资租赁国内负债筹资 第三章工程项目资金来源与融资方案国内银行借款签订贷款合同时，一般会对贷款期、提款期、宽限期和还款期做出明确规定：1）贷款期：贷款合同生效日→最后一笔贷款本金和利息还清日2）提款期：贷款合同生效日→合同规定的最后一笔贷款本金提取日3）宽限期：贷款合同生效日→合同规定的第一笔贷款本金归还日4）还款期：合同规定的第一笔贷款本金归还日→贷款本金和利息全部还清日二、国外资金来源1、外国政府贷款2、国外银行贷款3、出口信贷4、混合贷款、联合贷款和银团贷款5、国际金融机构贷款银行体系央行——中国人民银行政策性银行——国家开发银行、中国农业发展银行、国家进出口信贷银行商业性银行——建行、工行、农行、中行、交行、招商行、光大银行等 第三章工程项目资金来源与融资方案三、融资租赁1.融资租赁的含义融资租赁亦称金融租赁或资本租赁，是指不带维修条件的设备租赁业务。在融资租赁方式下，设备（即租赁物件）是由出租人完全按照承租人的要求选定的，所以出租人对设备的性能、物理性质、老化风险以及维修保养不负任何责任。在大多数情况下，出租人在租期内分期回收全部成本、利息和利润，租赁期满后，出租人通过收取名义货价的形式，将租赁物件的所有权转移给承租人。2.融资租赁的方式（1）自营租赁（2）回租租赁（3）转租赁 第三章工程项目资金来源与融资方案四、发行债券1）债券的含义:债券是借款单位为筹集资金而发行的一种信用凭证，它证明持券人有权按期取得固定利息并到期收回本金。2）债券的种类：国家、地方政府、企业、金融债券。3）发行债券筹资的优缺点优点:支出固定企业控制权不变少纳所得税可以提高自有资金利润率。若全部资金收益率大于利息率，可提高股东收益率缺点:固定利息支出会使企业承受一定的风险提高企业负债比率，增加企业风险，降低财务信用限制性条件较多，在一定程度上约束了企业从外部筹资的扩展能力 第三章工程项目资金来源与融资方案第四节项目融资一、项目融资及其特点1.项目融资的含义所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。项目融资本质上是资金提供方对项目的发起人无追索权或有限追索权的融资贷款。【例】：某自来水公司现拥有A、B两个自来水厂。为了增建C厂，决定从金融市场上筹集资金。方案1：贷款用于建设新厂C，而归还贷款的款项来源于A、B、C三个水厂的收益。如果新厂C建设失败，该公司把原来的A、B三个水厂的收益作为偿债的担保。这时，贷款方对公司有完全追索权。方案2：借来的钱建C厂，还款的资金仅限于C厂建成后的水费和其他收入。如果新项目失败，贷方只能从清理C厂的资产中收回一部分，除此之外，不能要求自来水公司从别的资金来源，包括A、B两个厂的收入归还贷款，这称为贷方对自来水公司无追索权。方案3：在签订贷款协议时，只要求自来水公司把特定的一部分资产作为贷款担保，这里称贷款方对自来水公司有有限追索权。方案2和方案3称为项目融资。 第三章工程项目资金来源与融资方案第四节项目融资2.项目融资的特点（1）至少有项目发起方、项目公司、贷款方三方参与；（2）项目发起方以股东身份组建项目公司，该项目公司为独立法人；（3）银行以项目本身的经济强度作为衡量偿债能力大小的依据。3.项目融资的适用范围（1）资源开发类项目：如石油、天燃气、煤炭、铀等开发项目；（2）基础设施；（3）制造业，如飞机、大型轮船制造等。4.项目融资的限制（1）程序复杂，参加者众多，合作谈判成本高；（2）政府的控制较严格；（3）增加项目最终用户的负担；（4）项目风险增加融资成本。 第三章工程项目资金来源与融资方案第四节项目融资二、项目融资的主要模式1.以“设施使用协议”为基础的项目融资方式2.以“产品支付”为基础的项目融资模式“产品支付（ProductionPayment）”是在石油、天然气和矿产品项目中常使用的无追索权或有限追索权的融资方式，产品支付只是产权的转移，而非产品本身的转移。3.BOT项目融资方式BOT是Build-Operate-Transfer的缩写，即建设-经营-移交。4.TOT项目融资方式TOT是Transfer-Operate-Transfer的缩写，即移交-经营-移交。5.ABS项目融资模式ABS是英文Asset-BackedSecuritization的缩写，即资产支持型资产证券化，简称资产证券化。资产证券化是指将缺乏流动性，但能够产生可预见的、稳定的现金流量的资产归集起来，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。6.以“杠杆租赁”为基础的项目融资 第三章工程项目资金来源与融资方案第五节融资方案分析一、资金成本的含义和性质1.资金成本的含义：为筹集和使用资金而付出的代价。包括筹集成本（F）和使用成本（D）2.资金成本的作用：（1）是选择资金来源，拟定筹资方案的重要依据；（2）是评价项目可行性的主要经济标准；（3）可作为评价企业财务经营成果的依据。3.资金成本的计算原理：资金成本一般用相对数表示，称之为资金成本率。其一般计算公式为：式中：K——资金成本率（一般通称为资金成本）；P——筹集资金总额；D——资金占用费；F——筹资费；f——筹集费费率（即筹资费占筹集资金总额的比率）。 第三章工程项目资金来源与融资方案二、各种资金来源的资金成本计算1.银行借款的资金成本1)不考虑资金筹集成本时的资金成本Kd=R(1-T)2）对项目贷款实行担保时的资金成本Kd=（R+Vd）(1-T)Vd=V/P×100%3）考虑资金筹集成本时的资金成本【例6-1】某企业为某建设项目申请银行长期贷款1000万元，年利率为10%，每年付息一次，到期一次还本，贷款管理费及手续费率为0.5%。企业所得税税率25%，试计算该项目长期借款的资金成本。【解】该项目长期借款的资金成本为：式中Vd——担保费率；V——担保费总额；P——企业借款总额。式中Kd——银行借款的资金成本T——所得税税率R——银行借款利率。 第三章工程项目资金来源与融资方案二、各种资金来源的资金成本计算2.债券的资金成本发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费用。发行债券按发行价格的不同可分为三种方式：等价发行、溢价发行和折价发行。式中Kb——债券资金成本B——债券筹资额fb——债券筹资费率Ib——债券年利息。【例6-2】假定某公司发行面值为500万元的10年期债券，票面利率8%，发行费率5%，发行价格550万元，公司所得税税率为25%，试计算该公司债券的资金成本。如果公司以350万元发行面额为500万元的债券，则资金成本又为多少？【解】（1）以550万元价格发行时的资金成本为：（2）以350万元价格发行时的资金成本为 第三章工程项目资金来源与融资方案二、各种资金来源的资金成本计算3.融资租赁资金成本企业租入某项资产，获得其使用权，要定期支付租金，并且租金列入企业成本，可以减少应付所得税。因此，其租金成本率为：式中KL——融资租赁资金成本E——年租金额；PL——租赁资产价值 第三章工程项目资金来源与融资方案4.股票的资金成本优先股与普通股的区别优先股是公司在筹集资金时，给予投资者某些优先权的股票，这种优先权主要表现在两个方面：1）优先股有固定的股息，不随公司业绩好坏而波动，并已可以先于普通股股东领取股息；2）当公司破产进行财产清算时，优先股股东对公司剩余财产有先干普通股股东的要求权。但优先股一般不参加公司的红利分配，持股人亦无表决权，不能借助表决权参加公司的经营管理。公司发行优先股主要出于以下考虑：①清偿公司债务；②帮助公司渡过财政难关；③欲增公司资产，又不影响普通股股东的控制权。一些国家的公司法规定，优先股只能在公司增募新股或清理债务等特殊情况下才能发行，到目前为止，我国还没有发行过优先股。 第三章工程项目资金来源与融资方案4.股票的资金成本优先股与普通股的区别普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式，也是发行量最大，最为重要的股票。目前在上海和深圳证券交易所上中交易的股票，都是普通股。普通股股票持有者按其所持有股份比例享有以下基本权利：1）公司决策参与权。普通股股东有权参与股东大会，并有建议权、表决权和选举权，也可以委托他人代表其行使其股东权利。2）利润分配权。普通股股东有权从公司利润分配中得到股息。普通股的股息是不固定的，由公司赢利状况及其分配政策决定。普通股股东必须在优先股股东取得固定股息之后才有权享受股息分配权。3)优先认股权。如果公司需要扩张而增发普通股股票时，现有普通股股东有权按其持股比例，以低于市价的某一特定价格优先购买一定数量的新发行股票，从而保持其对企业所有权的原有比例。4）剩余资产分配权。当公司破产或清算时，若公司的资产在偿还欠债后还有剩余，其剩余部分按先优先股股东、后普通股股东的顺序进行分配。 第三章工程项目资金来源与融资方案4.股票的资金成本（1）优先股的资金成本式中Kp——优先股资金成本Dp——优先股每年股息；Pp——优先股票面值；fp——优先股筹资费率；i——股息率。【例6-3】某公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4%，股息年利率为14%，试求其资金成本。【解】 第三章工程项目资金来源与融资方案4.股票的资金成本（2）普通股资金成本1）评价法式中Kc——普通股资金成本Dc——预期年股利额；Pc——普通股筹资额；fc——普通股筹资费率；G——普通股利年增长率。【例6-4】某公司为发行普通股正常市价为300万元，筹资费率为4%，第一年的股利率为10%，以后每年增长5%，试求其资金成本率。【解】 第三章工程项目资金来源与融资方案4.股票的资金成本（2）普通股资金成本2）资本资产定价模型法式中Rf——无风险报酬率；Rm——平均风险股票必要报酬率；——股票的风险校正系数。【例6-5】某证券市场无风险报酬率为11%，平均风险股票必要报酬率为15%，某一股份公司普通股值为1.15，试计算该普通股的资金成本。【解】 第三章工程项目资金来源与融资方案5.留存盈余资金成本留存盈余是指企业未以股利等形式发放给投资者而保留在企业的那部分盈利，即经营所得净收益的积余，包括盈余公积和未分配利润。6.加权平均资本成本（综合资本成本）【例】：某企业账面反映的长期资金共500万元，其中长期借款100万元，应付长期债券50万元，普通股250万元，保留盈余100万元；其资金成本分别为6.7%、9.17%、11.26%、11%。该企业的加权平均资金成本为：6.7%×100/500+9.17%×50/500+11.26%×250/500+11%×100/500=10.09%三、融资风险分析1.投资缺口风险2.资金供应风险3.利率风险4.汇率风险其中，wi—第i种来源资金的权重，即第i种来源资金所占的百分比；Ki—第i种来源资金的资本成本。'