最新房地产经营与策划-案例分析课件PPT.ppt 36页

'进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。　　记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！　　蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。　　蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅房地产经营与策划-案例分析 1、崔甲和崔乙有没有权利获得房产？2、若此时崔甲发现崔丙欲将此房出售给李某，此时，崔甲与崔乙如要保护自己的权利应当到房屋登记机构做何种登记。此种登记的有效时间为多长？3、若法院支持了崔甲和崔乙的诉求，他们需要到房屋登记机构做何种登记。登记后，将明确崔甲、崔乙和崔丙对6间房的何种权属关系？ 崔丙以自己的名义登记房屋产权的行为可以是为代表共有人登记，并不能据此认定房屋已转归被告一人所有。 1、本案中，冯氏兄妹对于父母遗留下来的小楼属于哪种共有方式？2、冯甲售卖小楼需要得到冯乙、冯丙的同意吗？3、此案中冯甲侵犯了冯乙、冯丙的什么的权利？4、法院会支持冯甲与李某之间的房屋买卖协议吗？ 对共同所有房产如何行使权利所有共有人行使自己权利时，不得损害其他共有人的权利。共有人具有优先购买权。 善意第三人《民法通则》《物权法》规定善意第三人。善意的，有偿地取得的财产，依法应保护第三人的权利。（P70-71） [案情三]陈先生的朋友李某因做生意急需资金向陈先生借了10万元，写了一张借条说保证2006年12月31日归还，李某还把他价值50万的房产的《房地产权证》交给陈先生抵押。到2008年的年底了，还没见到李某还一分钱。陈先生也找不到李某。于是陈先生拿着房产证到房产局去查问才知道，李某早就以房产证遗失为由申请了挂失，并补办了房产证，后又向银行抵押贷款。现在李某已被银行起诉到法院，房产又被银行申请保全了。问：李某将《房地产权证》交给陈先生用于抵押，是一个有效的抵押行为吗？什么是房地产抵押？房地产抵押的形式要件是什么？《房地产权证》的性质是什么？《房地产权证》补办后发证机关还需要履行什么程序？在抵押关系中，抵押权人有什么权利？陈先生可以就李某的抵押行为要求优先受偿吗？ 论述题：试论述土地使用权出让与转让的关系。试述我国住房保障政策的特征以及你对我国住房保障政策的建议。租凭双方的主要权利和义务。试述在房地产开发中应注意的事项。 某公司2011年度薪资调整方案方案建议人***2010年12月25日 方案目录一、方案基本思路二、具体实施步骤三、方案结果评价 一、方案基本思路 1、总额确定：根据国家、地方工资调整政策及公司经营实际确定调整总额2、一次分配：根据各经营单位或职能单位相关管理指标确定一次分配额度3、二次分配：在公司调整原则指导监督下，由单位内部组织二次分配，确定明细方案 二、具体实施步骤 1、总额确定（1）内部基础数据：整理公司近三年度员工工资总额、各单位分配比例、员工平均工资、工资占成本比例、单位工资利润及收入等指标时点数及变化趋势； 1、总额确定（2）确定调整自变指标及权重： 1、总额确定（2）确定调整自变指标及权重：A、当地工资增长指导线（以浙江省为例，本案取基准线）： 1、总额确定（2）确定调整自变指标及权重：B、当地最低工资标准（以杭州市为例，以目前CPI形势，11年很有可能再提最低工资，本案参照13%标准）： 1、总额确定（2）确定调整自变指标及权重：C、本企业当年利润率（依所在行业及公司经营实际而定，本案参照10%）：根据国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算。各行业平均利润率测算结果如下：工业：7%；运输业：9%；商品流通业（包括批发和零售）：3%；施工房地产开发业：6%；旅游饮食服务业：9％；其他行业：8％。 1、总额确定（2）确定调整自变指标及权重：D、工资成本比例：（数据来源：胡八一：三三制薪酬体系设计，工资成本比例取人力成本的80%，本案参照10%） 1、总额确定（3）确定公司可调整工资总额：调整比例µ＝工资指导基准线12%*30%+最低工资增长线13%*20%+当年利润率10%*40%+工资成本比例10%*10%＝11.2%（如设置当年两次调薪机会，则单次调整比例µ‘为：11.2%/2＝5.6%，本案采取两次）2011年公司可调整工资总额△A＝2010年公司工资总额A*µ‘ 2、一次分配（1）调整单位划分：以一定标准（例如：管理权责、职能、区域、客户群等）划分一次分配单位。 2、一次分配（2）分配单位工资调整基数确定：分配单位工资调整基数＝本单位上年度工资总额/公司上年度工资总额*2011年公司可调整工资总额△A（当然需要人力资源定岗定编、岗位评价基础强大） 2、一次分配（3）分配单位可调整工资总额确定：分配单位可调整工资总额＝分配单位工资调整基数*调整系数F调整系数＝F（部门上年度目标考核系数、部门本年度经营目标系数…） 2、一次分配（4）调整系数的确定：A、上年度目标考核系数——确定上年度年终奖金的考核系数；B、本年度经营目标系数——本年度经营目标/上年度实际经营目标（可以根据实际情况做修正）；C、部门战略地位系数——根据公司经营发展确定部门类别，确定系数：重要战略部门，如销售业务部、生产运营部、采购中心、研发中心等，考虑系数定为2.0；战略部门，如财务部、投资部、审计部、人力资源部等，考虑系数定为1.5；辅助部门，如行政后勤部、信息管理部等，考虑系数定为1.0 3、二次分配（1）基本操作方式：将员工考核奖励的权力下放给部门经理。由部门经理在人力资源部调整原则指导下对本部门员工薪资进行调整。 3、二次分配（2）指导、控制原则：A、总额控制：本部门拟调整薪资总额不得超过可调整薪资总额，可少不可多；B、基准线控制：可考虑物价因素，确定全员调整基准额度，例如50元（可直接调整基本工资项目）；也可不予考虑次因素；C、个体控制：单个员工拟调整薪资不得超过本人上年度平均月工资的20%（视情况而定）； 3、二次分配（2）指导、控制原则：D、比例控制：单个员工拟调整薪资额度不超过本部门可调整总额的20%（五人以下部门可不受此条限制，比例可视情况而定），对于大部门，可以细分至人数比例；F、绩效控制：当年员工绩效考核结果于调整薪酬等级的对应关系。例如，考核系数在1.2以上，可参考调整等级为2－4级；G、程序控制：所有人员调整方案须逐级拟定、隔级审核，人力资源部有权对异常调整情况进行调查，并有权提出否定建议。 三、方案结果评价 1、上年度工资成本分析上年度的工资成本总额，各公司、部门工资比例分布、工资变动趋势及分析、年度平均工资水平及市场地位，工资占运营成本、销售额比例等等； 2、调整依据、范围、成本分析及实施要点明确公司调整工资参照依据、标准，确定调整的额度范围及人员、部门范围，制定详尽的成本分析模型，对实施过程中的关键操作详细说明； 3、方案实施程序计划详细介绍薪资调整的组织计划和实施计划。 4、详细方案内容一次分配的系数确定方式、各部门最终调整系数明细、最终可调整工资总额明细；详细员工调整明细（额度、比例）等等。 谢谢！Thankyou！'