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'物业交易法律制度 第三章　物业交易法律制度第一节物业交易概述第二节物业转让第三节物业转让中的商品房销售第四节物业抵押 第一节物业交易概述一、物业交易的概念二、物业交易的特征 一、物业转让的概念物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 一、物业转让的概念物业转让的主体一方必须是房地产权利人；物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的房地产；物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法方式；物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权转移的行为。 二、物业转让的条件(一)物业转让应当具备的基本条件(二)物业转让的限制性条件 (一)物业转让应当具备的基本条件以出让方式取得使用权的房地产转让依据《城市房地产管理法》第38条和《城市房地产转让管理规定》第10条的规定。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让依据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》第11、12条的规定。 (二)物业转让的限制性条件《城市房地产管理法》第37条和《城市房地产转让管理规定》第6条的规定，下列物业禁止转让： (二)物业转让的限制性条件以出让方式取得使用权的房地产转让，不符合有关法律规定的条件的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的 (二)物业转让的限制性条件共有房地产，未经其共有人书面同意的权属争议的未依法登记领取权属证书的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 三、物业转让的程序依照《城市房地产转让管理规定》第7条规定。签订合同→提出申请→审查→现场勘查和评估→缴税→核发过户单 四、物业转让合同(一)物业转让合同的概念和特征(二)物业转让合同的主要合同 (一)物业转让合同的概念和特征概念：物业转让合同：是指当事人之间关于一方交付房地产，另一方支付相应价款的协议。特征：遵循平等、自愿、有偿的原则； (一)物业转让合同的概念和特征受到土地使用权出让合同的制约；标的物是房屋所有权和土地使用权；应当书面形式订立；物业转让合同的成立和有效必须以到房地产管理部门和土地管理部门办理房地产过户手续为准。 (二)物业转让合同的主要合同依照《城市房地产转让管理规定》第8条规定。包括九个方面： (二)物业转让合同的主要合同⑴双方当事人姓名或者名称、住所；⑵房地产权属证书名称和编号；⑶房地产坐落位置、面积、四至界限；⑷土地宗地号、土地使用权取得方式及年限⑸房地产的用途或使用性质；⑹成交价格及支付方式；⑺房地产交付使用的时间；⑻违约责任；⑼双方约定的其他事项。 第三节物业转让中的商品房销售商品房预售商品房现售商品房买卖合同房地产开发企业和房地产开发中介服务机构在商品房销售中的义务商品房销售价格的确定及计算商品房的交付与保修 一、商品房预售概念：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。条件：依照2001年修改的《城市商品房预售管理办法》第5条的规定。 一、商品房预售程序：预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施工许可证。预售人办理预售登记，领取预售许可证。预售人同承购人签订商品房预售合同。预售合同登记备案。房屋交付后，办理产权登记。 二、商品房现售概念：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。条件：依照2001年修改的《城市商品房预售管理办法》第7条的规定。 三、商品房买卖合同商品房买卖合同的主要内容《商品房买卖合同示范文本》 商品房买卖合同的主要内容当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺； 商品房买卖合同的主要内容供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。 《商品房买卖合同示范文本》示范文本.doc 四、房地产开发企业和房地产开发中介服务机构在商品房销售中的义务21条义务性规定相关新闻：民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介2007年12月04日2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元；2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞；2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间消失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16 五、商品房销售价格的确定及计算价格确定：以当事人意思自治为基本原则价格计算：补充“房屋建筑面积” 六、商品房的交付与保修商品房的交付商品房的交付商品房的保修商品房的保修商品房保修责任的承担人：房地产开发商保修期限的起算：从交付之日起 第四节物业抵押物业抵押的概念物业抵押的条件物业抵押的程序物业抵押的合同抵押物业的处分 一、物业抵押的概念抵押：指债务人或第三人提供一定的财产作债务担保。抵押人：提供财务的债务人或第三人。抵押物：抵押人所提供的财产。 一、物业抵押的概念抵押权的性质：抵押权是一种从属权利；抵押权是一种价值支配权；抵押权是一种优先受偿权。 一、物业抵押的概念物业抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押人提供债务履行担保定行为。物业抵押人：即房地产抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。物业抵押权人：即房地产抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 二、物业抵押的条件(一)物业抵押的基本条件(二)物业抵押的限制性条件(三)以下列物业设定抵押权时应当注意其本身的性质和具体情况 三、物业抵押的程序签订物业抵押合同进行物业抵押登记 四、物业抵押的合同物业抵押合同的主要内容依照《城市房地产抵押管理办法》第26条规定。以预购的商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明的内容 五、抵押物业的处分物业抵押权所担保的债权的范围处分抵押物业的条件抵押权人对抵押物业处分的中止情形处分抵押物业所得金额的分配顺序关于优先受偿权与优先购买权问题 1、物业抵押权所担保的债权的范围根据《担保法》第46条规定，抵押权所担保的债权范围包括：主债权利息违约金损害赔偿金实现抵押权的费用 2、处分抵押物业的条件前提条件是债务人不履行债务，包括拒绝履行、不能履行、逾期履行、不完全履行。依照《城市房地产抵押管理办法》第40条规定。 3、抵押权人对抵押物业处分的中止情形依照《城市房地产抵押管理办法》第46条规定。 4、处分抵押物业所得金额的分配顺序支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。 5、关于优先受偿权与优先购买权问题抵押债权的优先受偿。优先于普通债权和其它费用，优先于在其后设定的用益物权，优先于其后设定的抵押权。处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 5、关于优先受偿权与优先购买权问题以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。 说明文复习专题(二)说明方法及作用 复习目标：熟练掌握说明文说明方法及作用类题目的答题方法。 中考题型1、划线句子主要运用了什么说明方法，其作用是什么？2、划线句子主要运用了ⅩⅩ说明方法，其作用是什么？3、ⅩⅩ段中使用了什么说明方法？试举一例分析其作用。 答题步骤：第一步：判断说明方法第二步：体现说明方法作用的关键词第三步：结合具体说明对象或说明内容分析说明方法的作用（结合语境概括说明内容） 常见说明方法(口诀)列(数字)、举(例子)、下(定义)分(类别)、作(比较)、打(比方)摹(状貌)、(作)诠(释)、画(图表)引(资料) 掌握说明方法(语言标志)★举例子：例如、比如、据说、譬如……列数字：数词(大写也是）确数、约数；小数、分数、百分数、度数、倍数……(与年代区别)★分类别：一类（种）……一类（种）……（区别于逻辑解释中的主次罗列〈一〉〈二〉〈三〉〈四〉首先其次然后）★作比较：比、而、相对于、较……★下定义：科学、完整，判断句★作诠释：局部、某一方面的特征介绍★打比方:像、仿佛……★引资料:引用，标记是引号。★画图表★摹状貌 找出语言标志１、太和殿俗称金銮殿，高28米，面积2380多平方米，是故宫最大的殿堂。２、石拱桥的桥洞成弧形，就像虹。３、在建筑技术上，有好多创造，在起重吊装方面更有意想不到的办法。如福建漳州的江东桥……４、按屏的建造材料及其装饰的华丽程度，分为金屏、银屏、锦屏、画屏……５、苏州园林与北京的园林不同，极少使用彩绘。梁和柱子以及门窗栏杆大多漆广漆。６、秋冬之交，天气晴朗的空中，在一定的高度上气温反比低处高，这叫逆温层。 １、太和殿俗称金銮殿，高28米，面积2380多平方米，是故宫最大的殿堂。２、石拱桥的桥洞成弧形，就像虹。３、在建筑技术上，有好多创造，在起重吊装方面更有意想不到的办法。如福建漳州的江东桥……４、按屏的建造材料及其装饰的华丽程度，分为金屏、银屏、锦屏、画屏……５、苏州园林与北京的园林不同，极少使用彩绘。梁和柱子以及门窗栏杆大多漆广漆。６、秋冬之交，天气晴朗的空中，在一定的高度上气温反比低处高，这叫逆温层。 下面这段文字运用了哪些说明方法？赵州桥非常雄伟，全长50.82米，两端宽9.6米，中部略窄，宽9米。……唐朝的张嘉贞说它是“制造奇特，人不知其所以为”。这座桥的特点是：（一）全桥只有一个大拱……（二）大拱的两肩上，各有两个小拱。这个创造性的设计，不但节约了石料，减轻了桥身的重量，而且……（三）大拱由二十八道拱圈拼成……（四）全桥结构匀称，和四周景色配合得十分和谐……唐朝的张鷟说，远望这座桥就像“初云出月，长虹饮涧”。列数字引资料打比方作诠释 常见说明方法的作用（关键词）列数字：准确说明作比较：突出、强调说明打比方：生动形象地说明举例子：运用事例具体说明分类别：条理清楚地说明画图表：更直接更具体说明作诠释：用通俗语言解释说明下定义：准确地从本质上说明摹状貌：生动形象地说明引资料：增强说服力、文学性和趣味性 第三步：结合具体说明对象或说明内容分析说明方法的作用（结合语境概括说明内容） 对接中考中考试题分析 17.第⑤段中划线句子主要运用了列数字的说明方法，其作用是什么？（2分）⑤通常一个能干的爱斯基摩建造者能在1小时内建完供三四人居住的雪屋，在零下几十度的寒冷天气下，从选料、切砖、到搬运、堆砌，不是常人所能及的。 参考答案：准确地/具体地/科学地说明爱斯基摩人造雪屋所用的时间之短，同时也表现了爱斯基摩人的聪明能干/技巧熟练。（一个要点1分，共2分，大意正确即可得相应的分） 【满分答案示例】准确具体地写出了一个能干的爱斯基摩人建雪屋的速度之快和能力之强。准确地说明了爱斯基摩人筑屋之快，体现了他们技术高超。 ①准确说明了爱斯基摩人的能干。②体现了爱斯基摩人建筑冰屋之快【1分答案示例】 【0分答案示例】运用列数字的方法能充分体现建筑雪屋需要技术。生动形象地写出了要做冰屋子所需要的原料的要求。让读者更清楚一点地了解做雪屋材料的特点和需要的技术以及难度。 失分原因：1、审题不正确，答非所问。2、缺乏对句子的整体理解，要点概括不全面。应对方法：应结合具体说明对象或说明内容分析说明方法的作用。 文本演练:指出下句的说明方法及作用赵州桥非常雄伟，全长50.82米，两端宽9.6米，中部略窄，宽9米。 满分答案这句话运用列数字的说明方法，准确地说明了赵州桥的雄伟。 实战演练：指出下列句子运用的说明方法及作用人脑平均重1.2公斤，体积仅为1.5立方分米，神经元的数量与银河系中的恒星的数目相差无几，为150亿，耗能的功率仅在10瓦左右。 满分答案这句话运用了列数字、作比较、举例子的说明方法，准确、具体、突出地说明了人脑重量轻、体积小、容量大、耗能低的特点。 指出下句的说明方法及作用天然气是最干净的化石燃料，其燃烧产生的二氧化碳的量仅为石油的70%。 满分答案这句话运用了作比较、列数字的说明方法，突出准确地说明了天然气是最干净的化石燃料。 指出下句运用的说明方法及作用气温上升1℃，经济效益也跟着上升；气温下降1℃，经济效益也跟着下降。世界平均气温下降1℃，全球产值就减少70亿美元。 满分答案这句话运用了作比较、列数字的说明方法，突出、准确地说明了气温上升或下降1℃对经济效益产生的影响。 指出下句运用的说明方法及作用哪怕是一块像鸡蛋大小的碎片一以每秒10千米的速度在太空飞行，其破坏力也相当于同等质量TNT炸药爆炸时释放的能量的24倍。 满分答案这句话运用了打比方、列数字、作比较的说明方法，生动形象、突出准确地说明了太空垃圾碎片的巨大破坏力。 指出下句运用的说明方法及作用“噪光”又叫光污染。言其“污染”，缘于两方面：一是指“白亮污染”，如繁华街市中不少商店或建筑物使用的大块镜面或铝合金及白瓷砖装饰的墙面；二是指“人工白昼”，即夜间一些大酒店、大商场和娱乐场所的广告牌、霓虹灯，有的强光竟直冲太空，光亮所及如同白昼。 满分答案这句话运用了分类别、举例子的说明方法，具体地、条理清楚地说明了产生污染的种类。 课堂小结谈谈如何解决说明文阅读中说明方法及作用类题型。'