最新经典童话故事·卖火柴的小女孩·家庭情景剧剧本(版)课件PPT.ppt 60页

'经典童话故事·卖火柴的小女孩·家庭情景剧剧本(版) 第十章物业租赁管理 第一节物业租赁概述一、物业租赁的定义物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。(变相形式:以房屋联营、入股经营、合作经营) 二、租赁的经济实质、特点物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。物业租赁的特点：1、只是使用权的阶段性转移，而不转移所有权。2、其流通过程与消费过程同时进行。3、出租人、承租人平等的等价交换。获得价值补偿获得物业使用权 三．房屋租赁的法律特征（一）房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋归还出租人。（二）房屋租赁的标的物是特定物而不是种类物，一般不能替代。（三）房屋租赁是一种经济要式契约关系租赁合同必须采取书面形式，且必须登记备案。 （四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止（五）对租赁关系的主体有相应的法律要求租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；承租人符合法律限制承租的要求（公租私、外租内等）。 （六）对租赁客体的法律要求不能用于出租的房屋：1.未依法取得房屋所有权证的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的； 5.权属有争议的；6.属于违法建筑的；7.不符合安全标准的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有其它有关法律和行政法规禁止出租情形的。 第二节租赁契约管理租赁契约也称租赁合同，是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的物的契约。 一、   房屋租约的法律特征1．房屋租约是双务有偿合同双务合同：双方均享有权力和负有义务的合同，双方权利义务对等，核心是双方应同时履行义务。有偿合同：当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。 2．房屋租约是诺成性和要式合同诺成性合同：当事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉及违约责任）。对应的是实践性合同(交付标的物时才成立)，强调二者区别，主要是用于确定合同成立的时间。要式合同：要求有特定形式和履行一定手续的合同，分为法定要式合同和约定要式合同。3．房屋租约是继续性合同双方义务与合同续存期有关。 二租约的类型1毛租约承租户支付固定的租金，而业主支付所有有关物业的费用，包括房地产税，保险费和维修费等。2纯租约承租户除了支付租金以外，还要承担其他费用。单纯租约：租金、水电费、房产税、其他税收。双纯租约：租金、水电费、房产税、其他税收、保险费。三纯租约：租金、水电费、房产税、其他税收、保险费、维修费。 3百分比租约要求承租户在支付一定额度的基础租金的基础上，加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额部分的一个百分比。 三、有效租约的基本条款1.当事人姓名或名称及住所；2.标的物（房屋的座落、面积、装修及设施情况）；3.租赁用途；4.租赁期限；5.租金及支付方式；6.房屋修缮责任；7.转租的规定（转租必须经原出租人同意）； 8.变更或解除合同的条件；《城市房屋租赁管理办法》规定，以下情形可以变更或解除合同：（1）符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；3）协商一致的。9.违约责任；10.合同生效条件；11.当事人约定的其他条款。如：税收与保险费的分担、改建的规定、保证金等 四、租赁合同的建立与终止1、租赁契约建立（1）租赁双方洽商谈判，达成租赁意向后签订租赁合同；（2）按统一规定填写契约，不得擅自涂改变更。如有特定协议内容，在合同的附记栏内填清。（3）双方签字盖章即生效，各执一份，未尽事宜另订协议。租赁合同签订后须到当地房地产管理部门办理登记备案。如双方同意，还可办理公正。 有关登记备案的规定：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请备案需交下列文件：书面租赁合同；房屋所有权证书（共有人同意的书面证明等）；当事人合法证件；城市人民政府规定的其他文件。主管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。 2、租赁契约的变更与终止变更类型：（1）人变、权变（2）房变（3）用途变（4）付租金额或方式变（5）期限变 终止条件：（1）租赁期满；（2）租赁房屋灭失或成危房；（3）承租人搬迁或一方严重违约、或其他有违有关规定的情况严重违约：出租人提前收回房屋，不能及时维修房等承租人将房屋擅自转租的。 其他有违有关规定的情况：◆将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；◆将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；◆拖欠租金六个月以上的；◆公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；◆利用承租房屋进行违法活动的；◆故意损坏承租房屋的。 五、租赁纠纷的调解和仲裁一般程序（1）协商（2）调解（查明事实，分清责任）（3）仲裁或诉讼 六、租赁双方的权利和义务（一）出租人的权利和义务1、权利（1）按期收租的权利另外、可加收滞纳金，合理加租。（2）监督合理使用房屋的权利改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权等。（3）依法收回租屋权。（4）宣讲房屋政策权，制止违规权。 2、义务（1）保障承租人合法用屋的义务；（2）保证房屋安全完备可用的义务；（3）按协议担负修缮投资费用的义务；（4）倾听意见，接受监督，改进工作的义务。 （二）承租人的权利和义务1、权利（1）依约用屋的权利；（2）安全用屋的权利；（3）优先续租、购买权；（4）物业管理状况的监督、建议权；（5）在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。 2、义务（1）按期交租；（2）按约用屋；（3）妥善用屋的义务；（4）遵法守规 补充：物业的租金物业租赁的价格，分期出卖物业使用价值的货币表现。（一）物业租金的构成1.商品租金（也称理论租金）包括实现正常消耗的完全补偿和一定的利润，即按商品价格一般原理形成的租金。 商品租金一般由八项因素构成（1）折旧费按住宅使用年限计算的逐年回收的住宅投资，又称“价值补偿费”。（2）维修费属于生产过程在流通过程继续所发生的费用。（3）管理费必要的管理和服务所需费用。（4）税金（5）利息（6）保险费（7）利润（8）地租（向国家交纳的土地使用费） 2、成本租金是房屋租赁交换时要维持简单再生产所确定的最低租金标准，是房屋租赁经营盈利亏损的临界点。包括：折旧、维修、管理、利息、地租五项费用。3、福利租金依靠国家政策性补贴后缴纳的租金，通常只包含维修、管理费。物业公司经营的物业，均以商品形式存在，应按商品租金计算租值。 （二）房屋租金的核定房屋内在质量、结构、装修标准、设备不同，收取租金即不能取平均，也不能分的太细。解决办法：先制定统一基价，再根据房屋的质量、结构、装修等不同进行分类，作为定价调剂因素，即先定租金基数，后定租金标准。 1.租金基数（价值为基础）的核定（1）等级计算法：按房屋建筑和相应的装修设备划分等级计算的办法。一般是根据国家标准与地区特点制定实际等级。具体执行时，依一栋房屋为分级单位，再按不同楼层、朝向等差异加调剂得不同房间的具体标准。（天津等地采用此法） （2）项目基分计算法主要按住宅建筑结构的有关项目，如结构、墙体、屋顶、楼地面、门窗等分别订出基础分值，对各房屋分项评分，加以汇总，按国家《房屋完损等级评定标准》与地方标准结合打分（上海等地采用此法）该法以每间房为单位，仅考虑结构方面差异，未反映其他方面差异，不够完全。 （三）非居住用房的租赁价格非居住用房：经营用房、生产用房、办公用房等。非居住用房租赁价格的确定：与居住用房相似，以折旧、维修、管理、三项费用作为主要计价因素，应尽可能按商品性租赁价格定价。其受市场供求关系影响更大。 第三节租赁营销管理一、营销原则市场营销的两个基本原则是：“熟悉你的产品”“新业务的最好来源是你目前的顾客”为贯彻原则，物业管理者要做好以下工作： （一）出租空间的检查检查的目的：第一确保每一待出租的空间均处于良好的服务状态。第二使物业管理者全面、深入地熟悉自己所管的物业。第三使外界房地产经纪人熟悉待出租空间的特征和布局。 （二）重视现有租户的推荐介绍花费最少、成功可能性最大的出租物业的方法是：来自对物业经理所提供服务感到满意的现承租户的推荐。 二、营销活动一个完整的市场营销活动可以分成三类：广告竞争；形象宣传；个人销售活动。（一）广告竞争（二）形象宣传在这方面，物业管理者可以从三个方面来开展工作：1、保持与社会界、新闻界以及社会公众之间的良好关系。 2、准备新闻稿供发表管理者可以自己的名义写一份有趣的、有事实根据的“小文章”：分析一个完成的交易案例、一个建设性的建议、一个大楼的历史和特点方面的介绍、一个培训方面的成就等等。（是当前公众关心的社会热点或所愿意了解的信息，彰显物业的特殊价值）3、利用电视作宣传 （三）个人销售活动包括两个方面：一是与独立的房地产经纪人（公司）的合作二是物业管理者直接与有意向的客户打交道。1、与代理商、经纪人合作2、直接销售说服对物业有一定兴趣的客户，使其确信此物业是本地区任何其他物业中对此客户是最合适的。要点：创造兴趣和欲望、处理异议、谈判及达成协议。 三、谈判和签约事关：签约成败、租约风险大小。该阶段可以分成四步：引导客户、鉴别客户、谈判条款、签约。（一）引导客户一般客户至少需作两方面的判断和决策：（1）所看的房子在此价位上是否合适。（2）是否当即拍板。 从二个方面进行：1、填写租赁申请表2、资料评估围绕三个方面进行：（1）身份认定。对租户的身份证等有关证明作内容上的核实确认客户的相容和相宜性确认与当地法律无抵触。 （2）租赁历史（3）财务状况资信核查可通过以下几方面进行：通过专业的资信调查公司提供租户的资信报告；通过行业组织、商会等。 （三）谈判或协商1、谈判的技巧和注意要点（1）物业管理者应控制谈判全过程（2）在签约以前业主与客户一般不接触好处：首先，可以充分利用代理人（物理管理者、经纪人）的经验、知识和技艺；其次，可以避免租赁双方之间极易发生的直接冲突；再次，让业主和物业管理者有充分的应变时间来分析客户的要求；最后，代理人有避免让步的推脱或回旋的余地。 （3）让价幅度不宜太大让价幅度过大反而会使客户降低对你的信任感度，造成谈判中讨价还价的不良持续。（4）要有充分的自信心（5）喜怒不形于色（6）让客户感到你也是站在客户立场上为客户利益考虑的。 2、让步从整体利益出发，放弃一些对业主来说价值不高的条款。控制因素为：业主的财务和战略目标；本地市场的竞争情况；客户搬迁的紧迫性。 3、谈判所涉及的一些主要条款（1）租金应兼顾：出租空间的价值和以低租金出租时整个租期的费用。有两个方法可采用：一是临时免费租金，是平衡租户的需要和目前市场条件的是最主要让步手段。二是所有降低租金或打折扣的谈判必须个别进行。 （2）租期。长期租约、租金逐期上升的条款对业主有利，而按比例收取租金的租约只有对那些被证明极有声誉、前途看好的大公司租户才值得采用。续约优先权在本质上也是一种让步，应优先给那些能提高物业声誉或能吸引客流量的工商业租户。（3）扩张优先权（4）非竞争租户的约束保证租户在个物业内有独家经营某一行业的特权。 （四）签约同时一般要预收租金和保证金，并且签订管理公约和发给大楼管理规则，进一步明确双方的权利和义务。 作业：P189复习思考题：6、9、17'