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'十二经脉PPT课件 目的要求1、掌握经络系统的组成；熟悉经络的生理机能和应用；2、掌握十二经脉的名称、走向交接规律、分布规律及流注次序；3、熟悉十二经脉的循行部位；4、掌握奇经八脉的主要生理机能和循行部位。 有关经络的基本概念一、经络与经络系统二、经络与临床 人体经络系统 经络学说是研究人体经络系统的循行分布、生理功能、病理变化及其与脏腑相互关系的一种学说，它是中医基础理论的重要组成部分。藏象是方药的核心，经络是针灸的核心。清·俞嘉言《医门法律》：“凡学医之人，不懂经络，开口动手便错”。 十二经脉1、概念即手三阴经、手三阳经、足三阴经、足三阳经的总称。它们是经络系统的主体，所以又称为“正经”。 手三阴经：手太阴肺经；手少阴心经；手厥阴心包经手三阳经：手阳明大肠经；手太阳小肠经；手少阳三焦经足三阴经：足太阴脾经；足少阴肾经；足厥阴肝经足三阳经：足阳明胃经；足太阳膀胱经；足少阳胆经 2、命名整个经络系统的命名大致采用了以下四种方法：A、以阴阳、手足、脏腑来命名，如十二经脉、十二经别、十二经筋。B、以穴位来命名，如十五络脉。C、以装束来命名，如奇经八脉。D、以特殊名称来命名，如十二皮部。 内为阴，外为阳：分布于肢体内侧面的经脉为阴经，分布于肢体外侧面的经脉为阳经。一阴一阳衍化为三阴三阳，相互之间具有相对应的表里相合关系，即肢体内侧面的前、中、后，分别称为太阴、厥阴、少阴；肢体外侧面的前、中、后分别称为阳明、少阳、太阳。脏为阴，腑为阳：每一阴经分别隶属于一脏，每一阳经分别隶属于一腑，各经都以脏腑命名。上为手，下为足：分布于上肢的经脉，在经脉名称之前冠以“手”字；、分布于下肢的经脉，在经脉名称之前冠以“足”字。 十二经脉的表里关系手足三阴、三阳十二经脉，通过经别和别络相互沟通，组成六对“表里相合”关系，即“足太阳与少阴为表里，少阳与厥阴为表里，阳明与太阴为表里，是足之阴阳也。手太阳与少阴为表里，少阳与心主（手厥阴心包经）为表里，阳明与太阴为表里，是手之阴阳也。”相为表里的两经，分别循行于四肢内外侧的相对位置，并在四肢末端交接；又分别络属于相为表里的脏腑，从而构成了脏腑阴阳表里相合关系。十二经脉的表里关系，不仅由于相互表里的两经的衔接而加强了联系，而且由于相互络属于同一脏腑，因而使互为表里的一脏一腑在生理功能上互相配合，在病理上可相互影响。在治疗上，相互表里的两经的腧穴经常交叉。 手太阴肺经----手阳明大肠经手少阴心经----手太阳小肠经手厥阴心包经--手少阳三焦经足太阴脾经-----足阳明胃经足少阴肾经----足太阳膀胱经足厥阴肝经-----足少阳胆经 十二经脉总的循行规律手三阴从胸走手，交于手三阳；手三阳从手走头，交于足三阳；足三阳从头走足，交于足三阴；足三阴从足走腹（胸），交于手三阴。这样构成了十二经脉阴阳相贯、如环无端的径路。概括为“举手直立，阴升阳降”。 十二经脉循行交接规律相表里的阴经与阳经在手足末端交接；同名的阳经与阳经在头面部交接；相互衔接的阴经与阴经在胸部交接。 十二经脉的流注次序流注，是人身气血流动不息，向各处灌注的意思。经络是人体气血运行的通道，而十二经脉则为气血运行的主要通道。气血在十二经脉内流动不息，循环灌注，分布于全身内外上下，构成了十二经脉的气血流注，又名十二经脉的流注。其流注次序为：从手太阴肺经开始，依次流至足厥阴肝经，再流至手太阴肺经。这样就构成了一个“阴阳相贯，如环无端”的十二经脉整体循行系统。 十二经脉循行走向与交接规律表 十二经脉气血循环流注表 十二经脉的分布规律十二经脉在头面部分布的特点是：手足阳明经分布于面额部；手太阳经分布于面颊部；手足少阳经分布于耳颞部；足太阳经分布于头顶、枕项部。另外，足厥阴经也循行至顶部。十二经脉在头面部的分布规律是：阳明在前，少阳在侧，太阳在后。 躯干部：十二经脉在躯干部分布的一般规律是：足三阴与足阳明经分布在胸、腹部（前），手三阳与足太阳经分布在肩胛、背、腰部（后），手三阴、足少阳与足厥阴经分布在腋、胁、侧腹部（侧）。 十二经脉在四肢分布的一般规律是：阴经分布在四肢的内侧面，阳经分布在外侧面。在小腿下半部和足背部，肝经在前，脾经在中线。至内踝八寸处交叉之后，脾经在前，肝经在中线。 奇经八脉概念奇：异，不同的意思。即有别于正经的一类经脉，共有8条，（故称奇经八脉）。包括督脉、任脉、冲脉、带脉、阴维脉、阳维脉、阴跷脉、阳跷脉的总称。它们与十二正经不同，既不属络脏腑，又无表里配合关系，且“别道奇行”，故称“奇经”。冲、带、跷、维6脉腧穴都寄附于十二经，与任、督2脉各有其所属腧穴不同，后者与十二经相提并论，合称为“十四经”。 几个基本概念一源三歧阳脉之海阴脉之海十二经之海/血海 奇经八脉中的督脉、任脉、冲脉皆起于胞中，同出于会阴，而分别循行于人体的前后正中线和腹部两侧，故称为“一源三歧”。督脉可调节全身阳经脉气，故称“阳脉之海”；任脉可调节全身阴经脉气，故称“阴脉之海”；冲脉可涵蓄调节十二经气血，故称“十二经之海”，又称“血海”。 奇经八脉主要作用：一、沟通十二经脉之间的联系，将部位相近、功能相似的经脉联系起来，起到统摄有关经脉气血、协调阴阳的作用；二、对十二经脉气血有着蓄积和渗灌的调节作用。若喻十二经脉如江河，奇经八脉则犹如湖泊。 奇经与正经的区别1、正经和脏腑均有直接联系，而奇经与脏腑不发生直接联系；2、奇经无表里属络关系；3、奇经不参与流注，除任、督2脉外，无自己的专穴。 3、奇经的循行路线督脉：督，衣背缝也。督脉主要行于人体后正中线。任脉：任，衣前襟也。任脉主要行于人体前正中线。 4、奇经八脉的作用沟通、联络作用；统率、主导作用；渗灌、调节作用。 十五络脉十二经脉和任、督二脉各自别出一络，加上脾之大络，总计15条，称为十五络脉。 作用：四肢部的十二经别络，加强了十二经中表里两经的联系，沟通了表里两经的经气，补充了十二经脉循行的不足。躯干部的任脉别络、督脉别络和脾之大络，分别沟通了腹、背和全身经气。 十二经别十二经别是十二正经离、入、出、合的别行部分，是正经别行深人体腔的支脉。 十二经别多从四肢肘膝关节附近的正经别出(离)，经过躯干深入体腔与相关的脏腑联系(人)，再浅出于体表上行头项部(出)，在头项部，阳经经别合于本经的经脉，阴经经别合于其相表里的阳经经脉(合)。 作用：加强十二经脉所属络的脏腑在体腔深部的联系，补充了十二经脉在体内外循行的不足，扩大了经穴的主治范围。例如，十二经别通过表里相合的“六合”作用，使得十二经脉中的阴经与头部发生了联系，从而扩大了手足三阴经穴位的主治范围。手足三阴经穴位之所以能主治头面和五官疾病，与阴经经别合于阳经而上头面的循行是分不开的。 十二经筋十二经筋是十二经脉之气输布于筋肉骨节的体系，是附属于十二经脉的筋肉系统。 经筋具有约束骨骼、屈伸关节、维持人体正常运动功能的作用，正如《素问·痿论》所说：“宗筋主束骨而利机关也。”经筋为病，多为转筋、筋痛、痹证等，针灸治疗多局部取穴而泻之。 十二皮部十二皮部是十二经脉功能活动反映于体表的部位，也是络脉之气散布之所在。十二皮部的分布区域是以十二经脉在体表的分布范围，即十二经脉在皮肤上的分属部分为依据而划分的，故《素问·皮部论》指出：“欲知皮部，以经脉为纪者，诸经皆然。”由于十二皮部居于人体最外层，又与经络气血相通，故是机体的卫外屏障，起着保卫机体、抗御外邪和反映病证的作用。 经络的功能活动，称之为“经气”。经气作用包括四个方面：①沟通表里上下，联系脏腑器官②通行气血，濡养脏腑组织③调节机能平衡④感应传导作用经络的作用（1）生理功能： (3)指导诊断：在临床上，可根据疾病症状出现的部位，结合经络的循行走向及所联系的脏腑，作为疾病诊断的依据。如两胁痛，多是肝胆病变；前额部疼痛，多与阳明经病有关等。如肺病时可在肺俞穴出现结节或中府穴有压痛；肠痈可在阑尾穴有压痛等。（2）阐释病理：在发生病变时，经络就成为传递病邪和反映病变的途径。如心火可循经下移于小肠，而小肠有热亦可上熏于心。如足厥阴肝经抵小腹，布胁肋，故肝气郁结，常见两胁及小腹胀痛等。 (4)治疗预防：如针灸、按摩、针刺麻醉、耳针、电针、穴位埋线、穴位结扎等治疗方法。临床可根据药物的归经，选择相应的药物。如太阳经头痛，选用羌活、蒿本等。调理经络方法预防疾病。如常灸足三里穴可强壮身体、防病；灸风门可预防感冒；常点按养老穴可美容肌肤和明目等。 因经脉的循行分布有一定的部位和区域，根据经脉的不同分布和病变出现的具体部位，就可以进行辨证归经。以头痛为例，前头痛，当属阳明经，中药用葛根、白芷；后头痛，当属太阳经，中药用羌活、川芎；侧头痛，当属少阳经，中药用黄芩、柴胡；头顶痛，当属厥阴经，中药用吴茱萸、蒿本。这样就可分别选用相应经脉的穴位来治疗，或相应的引经药来治疗。（所谓经络辨证当包括两部分，即根据其分布部位和各经脉的病候——脏腑辨证） （二）经络与针灸临床针灸学是以中医理论为指导，运用针刺和艾灸防治疾病的一门临床学科。它是祖国医学的重要组成部分，（但又有自身独特的理、法、方、穴），其内容包括经络、腧穴、针灸方法、临床治疗等部分。中国古代的医疗技术分为内治法和外治法两大类。针灸是最常用的外治法，被广泛地应用于临床各科。《素问》；“微针治其外，汤液治其内。” 针灸是一项传统的治疗方式，属于物理疗法的一种，也是最迅速却实时可达到效果且非常简便的一种医术。研究用针或施灸之手术与方法，称为针法与灸法，对于一般疾病，在临床时，通常使针与灸两者并用，因此，通常称为针灸。 针灸的原理针灸是利用调节虚实和平阴阳的作用，使经络运行血气顺畅，刺激脑部，使其产生脑内吗啡，达到抑制缓解疼痛的目的，不但可以抗御病毒，还可以传导感应等生理功能的正常。 针刺和艾灸虽然同属于外治，但对机体产生的作用和效果不尽相同。例如，天枢穴用针刺的方法可以起到活血化瘀的作 用，适用于治疗胃肠瘀血、痛经、闭经；用艾灸的方法则能够发挥益气止血的作用，适用于治疗胃肠出血、月经过多、崩漏。再如，关元、肾俞、三阴交穴，针刺有清下焦、利湿热的 功能，用于治疗赤带；艾灸有温下焦、扶寒湿的作用，用于治疗白带。补泻手法不同，治疗效果也不相同。例如，补合谷、泻复溜可以发汗；反之，泻合谷、补复溜则可以止汗。补照海、泻申脉治疗失眠；反之，泻照海、补申脉却治疗嗜睡。 针灸治病，要善于处理局部与整体的关系。因为机体某一部分出现的局部病证，往往又是整体疾病的一部分。例如，头痛和目赤肿痛多与肝火上炎有关，口舌生疮、小便短赤多因心和小肠有火造成，脱肛、子宫脱垂皆由中气不足引起，故《标幽赋》云：“观部分而知经络之虚实。”针灸治病，只有从整体观念出发，辨证施治，才不会出现头痛仅医头、脚痛仅医脚的片面倾向。 针灸防治疾病的特点1、操作方便：便——使用方便，在工厂、农村、机关、学校，甚至乘坐车船时发现病人，都可以立即开展针灸治疗工作。2、经济安全：简——指医疗设备简单。只需银针（实际常用不锈钢针）、艾条以及消毒酒精、火罐等工具，就能开展工作。廉——除针、艾和消毒材料外，所需其他物品不多；只要按规定施术，一般不会对身体产生不良影响。 3、疗效明显：效——对针灸适应证，尤其是痛证等效果好。4、适应证广：广——针灸防治疾病适应范围广，广泛用于内科、外科、妇科、儿科、五官科等，如感冒、腹痛、胃痛、疮毒、扭伤、月经不调、胎位不正、小儿惊风、红眼病、咽喉疼痛等。 临床实践表明，针灸对内、外、妇、儿等科300多种病症的治疗有不同程度的效果，对其中100种左右的病症有较好或很好的疗效。各种痛证、感觉障碍、运动障碍、各种功能失调的病症尤其适合针灸治疗。1984年WHO列出47种疾病，建议各国采用针灸治疗。 针灸的应用范围1、针灸治疗：临床各科都有大量适用于针灸治疗的病证。2、针灸保健：针灸能提高机体的免疫力，增强对疾病的防御能力。3、针刺麻醉：我国已经在100多种外科手术上成功地运用了针刺麻醉，其中有些手术适宜用单纯的针刺麻醉，有些手术适宜针刺复合麻醉。4、经络、腧穴诊断：检查有关经络、腧穴部位的病理反应，测定腧穴的电位、电阻和导电量的变化；针刺有关经络、腧穴，配合X线检查，有助于观察内脏器官的动态变化。 刺法和灸法是两种不同的医疗方法。针刺属于机械性的刺激,灸法则属于温热性的刺激。二者作用的途径都是通过俞穴作用于经络脏腑,以调节人体营卫气血,从而达到扶正祛邪治愈疾病的目的。针刺本身即有补法也有泻法。灸法偏于补,多用于虚证和虚寒证。灸法又有“针所不为,灸之所宜”的独特之处。因此,临床上如能将刺法与灸法的优势发挥出来,那才能真正体现针灸学的特色。 针灸可以治疗的病症世界卫生组织（W.H.O）根据医师临床经验，所公布四十七种疾病之针灸适应症状如下：1.上呼吸道疾患2.急性副鼻窦炎3.急性鼻炎4.普通伤风感冒5.急性扁桃腺炎6.呼吸器疾病7.急性气管炎8.急性支气管炎9.眼睛疾患10.急性结膜炎 11.中心视网膜炎12.近视（小孩）13.白内障（无并发症者）14.口腔疾病15.牙痛、拔牙后痛16.牙龈炎17.急慢性咽炎18.胃肠疾患19.食道幽门痉挛20.打嗝21.胃下垂22.急慢性胃炎23.胃酸过多 37.神经性膀胱无力38.坐骨神经痛39.下背痛40.骨关节炎41.五十肩、网球肘42.夜尿、遗尿43.肘间神经痛44.颈臂神经症后群 中华人民共和国合同法（第十三章）城市房地产管理法（第四节、第五节）最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（118条、119条）建设部《城市房屋租赁管理办法》公安部《租赁房屋治安管理规定》最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《北京市房屋租赁管理若干规定》第一部分租赁常用法律法规 租赁合同条款内容租赁合同应注意的事项注意租赁合同等资料保存租赁合同条款 一般情况下，一份租约的签署及履行会涉及以下问题，我们就按签约流程顺序对以下问题做出分析：定金、押金（保证金）租约的签署免租期、装修期租金的支付租赁房屋的装修租赁房屋的修缮租约的变更转租问题买卖不破租赁原则租户的优先购买权租赁合同的解除、终止合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理租赁房屋质量瑕疵问题房屋租赁与房屋抵押、查封、拍卖等措施的关系房屋租赁与诉讼、仲裁的关系其它相关问题第二部分租赁实务中常见的法律问题 定金：适用定金罚则1、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的义务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的,应双倍返还定金。2、区分定金与订金、诚意金3、定金与预付款案例：“佳华在线”网吧案租赁押金、保证金：同义，保证租约履行，约束承租人定金、押金（保证金）的收取：注意程序合法，手续完整案例：陈峰案定金、押金、保证金 免租期租户实际经营日期不足一定期限而提前退租的，应支付免租期内的租金。免租期应分批给租户，对业主比较有利。案例：装修期给租户的装修时间，期间内租户免付租金装修方案应经业主和物业管理公司书面认可租赁合同终止时对装修物的处理（详细见后述）免租期、装修期 租户的身份审查：租户及其签约代表的身份证，企业法人营业执照，签约授权委托书等租约商业条款填写准确无误，尤其是租金、租期、租金支付日期等数字，避免笔误。案例：潘雅业主要求租户提供并妥善保留业主、租户信息：租户的身份证、企业法人营业执照复印件、租户的有效联系地址（送达地址），为以后租户信息查询、联络、提起诉讼提供方便案例：无法送达或起诉签约日期：签约时写上明确的签约日期，这个信息是确定租金支付时间、房屋交付时间的重要依据，对以后发生诉讼时、确定诉讼时效也有重要影响，因此留下签约日期至关重要。租约的登记备案租约未经登记备案，不影响租约的效力（租约仍旧有效）租约的签署 租金实行预付：一般是按月预付，每月首日之前支付，可能会需要租金支付通知租金发票：开具租金发票的主体条件？租户拖欠租金，业主可以采取的措施1、口头提醒缴纳；2、超过合同规定的期限，或口头催促无果，发《租金催缴通知》；3、发《租金催缴通知》后的合理期限内仍未缴纳，又沟通无果，可以考虑发出《租约解除通知书》，要求租户支付租金及违约金，限期搬出租赁房屋，赔偿损失，并可提起诉讼。租金的支付 租户拖欠支付租金，业主采取以下措施不合法：1、业主能否换锁？（有争议）2、能否强令租户搬出？（不可）3、能否采取断水、断电等措施？（不可）4、承租人拒交租金出租人是否享有留置权（能否要求租户不得将房屋内财产搬走）？（不具有）追索租金欠款的诉讼时效《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。租金的支付 租户装修方案应经业主及物业管理公司的认可，并接受物业公司的监管关于“恶意添附”：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。物业公司以业主未交物业费为由，拒不让租户进场装修的做法不合法租赁房屋的装修 房屋修缮责任的分配原则：房屋、设备设施等属于业主提供的东西由业主负责修缮，租户自己添加的东西由租户负责修缮租户对因其使用不当造成属于业主的物件损坏负责修复或予以赔偿。对房屋修缮而造成租户使用不便的，可适当减免租金（商业）或另提供同类房屋（住宅）案例：公馆租户租赁房屋的修缮 增加租约租赁主体，应如何办理？实践中，增加租赁主体、变更租赁主体、变更租金标准、变更租期及租约其他内容，应签订租约补充协议，书面明确变更事项。案例：前门租赁主体变更租约的变更 转租涉及的主体及法律关系：发生转租时，承租人为转租出方，新的租户为转租入方，相对于原出租人而言，新的租户为次承租人。法律关系为：出租人与承租人之间的租赁合同法律关系；转租出方与转租入方之间的租赁合同法律关系，原出租人与转租入方之间不存在直接法律关系，他们之间不产生直接权利义务关系。租户转租应取得出租方的书面同意，未经出租方同意转租的，转租合同无效。转租合同期限不得大于原租赁合同期限。转租后，转租出方仍向原出租人缴纳租金并承担责任，转租入方向转租出方缴纳租金并承担责任。转租入方违约而给原出租人造成损失的，应由转租出方向原出租人承担责任。转租情形下，次承租人享有房屋的优先购买权。出租人知道或者应当知道承租人转租，应在在六个月内提出异议，否则视为同意转租。（租赁纠纷司法解释第16条）转租、分租问题 买卖不破租赁原则：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁合同对房屋新的受让人继续有效，受让人作为新出租人须继续履行租赁合同。买卖不破租赁原则的例外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。买卖不破租赁原则 租户的优先购买权出租人出售房屋的，应该提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人亦享有优先购买权。为业主利益，租赁合同中应写明租户放弃优先购买权。出租人出售房屋未在合理期限内（3个月）通知租户的，租户有权要求赔偿。优先购买权的例外：1、房屋共有人行使优先购买权的；2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。租户的优先购买权 租户拖延支付租金，无法正常联系，或下落不明，租约如何解除？1、发《租金催缴通知书》，限定期限付清所欠租金；2、在合理期限内仍未支付租金的，依照合同约定，通过中国邮政特快专递发《租约解除通知书》，由业主单方解除租约。业主若同意诉讼解除，则可以不履行1、2程序，直接向法院提起诉讼，诉请解除合同，追索租金，要求租户赔偿损失。租户拖延支付租金，无法正常联系，或下落不明，租约解除后，承租房屋如何重新出租？1、要求租户书面说明：承租房屋内的装修、物品、财产，折抵其所欠租金，归业主所有，由业主自行处置；租户不愿意出具书面声明的，向其发出《告知函》，告知内容同上。2、对承租房屋内部现状，进行录像，并对租户财产，进行登记造册，由业主和物业公司或其他第三方签字确认。完成上述手续后，房屋可以重新出租。租赁合同的解除 租户因欠租等违约情形而无法正常联系，或下落不明，租赁房屋内属于租户的财产如何处理？1、对于租户添置的动产：动产属于承租人，双方可以协商折抵租金，业主要求租户搬走的，租户应予以搬走，租户拒不搬走的，业主可以依法自行处置，并要求租户承担仓储费，由此影响业主房屋重新出租的，应赔偿业主损失。2、对于租户进行的装修装饰等不动产：有约定的按约定处理（应在租约中约定此类不动产归业主所有），未约定财产归属的，按照以下原则处理：（1）未与房屋形成附合关系的装修装饰，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（2）已与房屋形成附合关系的装修装饰，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。案例：建外SOHO14号楼SH-1472号房屋租赁合同的解除、终止 租赁合同解除后，承租人拒不返还房屋，如何处理？如果承租人拒不搬离该房，则出租人可以先与之协商；协商不成的，出租人可以向人民法院提起诉讼，要求承租人返还房屋并支付逾期返还房屋阶段的房屋使用费。如果租赁期届满，承租人继续使用房屋，而出租人也未提出任何异议的，则原租赁合同继续有效，只是租赁期限视为不定期，此时当事人双方均可以解除租赁合同，但是出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同的解除、终止 租赁合同终止后，租户没有办理以租赁场所作为营业执照住所地的注销或变更手续，如何处理？找到该房产上已经注册的公司，要求其到工商部门办理变更登记通过法院起诉应重点关注：一是原有租赁登记信息是否注销，没有注销的，将会导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；二是商铺上原本是否已经注册了营业执照，如该营业登记信息没有注销或者迁移的，将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；三是房屋类型是不是商业用房的，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照，需要补办其它手续；四是涉及特种经营行业（如娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格，取得治安许可证和卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。租赁合同的解除、终止 有约定按约定处理。没有约定的，则没有形成附和物的承租人可以拆走，拆坏房屋的应予以赔偿；已经形成附和物的不能拆走也不能要求补偿。承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任。承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理 经出租人同意装修，租赁合同无效时：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经出租人同意装修，租赁合同期满或解除时-未形成附合物：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。经出租人同意装修，租赁合同解除时-已形成附合物：双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。出租人同意装修，租赁合同期满时承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。未经出租人同意，承租人擅自装修的（恶意添附）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理 因租户欠租、违约导致合同解除后，对租户自己所进行的装修、添附等附属物，应如何处理？1、为保护业主利益,应在合同中约定租户违约导致合同解除时，其装修、物品等财产,折抵所欠租金，业主有权自行处置。2、业主可以要求租户（租户亦可主张）：将室内动产搬出，将未与房屋形成附合关系的装修装饰拆除（因拆除造成的房屋损害租户应予以赔偿）。对已与房屋形成附合关系的装修装饰，租户不能请求拆除或补偿，但业主对此仍可以要求租户拆除而恢复原状。合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理 租赁房屋出现漏水、渗水等问题，如何界定租户、业主、开发商的责任？租赁房屋出现漏水、渗水等问题，租户应向业主反映、提出有关主张。对出现的漏水、渗水等问题，按照房屋质量不同的保修期限，界定责任承担主体，在保修期限内，责任由开发商承担，超过保修期限的，责任由业主承担。保修期限：《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条详细规定：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，住宅保修期从交付之日起计算。对房屋质量瑕疵，由责任方负责修复，因此给租户造成损失的，应予以赔偿或减免租金。案例：（1）光华路SOHO620因漏水提出赔偿。（2）建外SH-1309商铺因楼上1103单元厨房热水管的八字阀断裂漏水，造成物品受损，要求赔偿。（3）尚都北塔A座2O-2703/2803屋面漏水延误租户装修工期，且漏水破坏其装修现状，造成损失提出减免租金。租赁房屋存在瑕疵问题 被法院查封的房屋能否出租？区别对待死封和活封。死封就是贴封条的方式，活封就是查封财产的证照，限制财产处分权，死封不可以对外出租，活封可以对外出租。依据司法解释，由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。依据此规定查封房屋可对外出租。已抵押的房屋能否出租？《关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。承租人的优先购买权因此不能实现的，可以请求出租人进行赔偿。已出租的房屋能否抵押？出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。租赁期间承租房屋被查封，租户怎么办？查封不影响租赁合同的效力和履行，适用“买卖不破租赁”。租户享有优先购买权。租户有权解除租约。房屋租赁与抵押、查封、拍卖等措施的关系 租赁合同与民事执行措施的关系最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”；最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。房屋租赁与抵押、查封、拍卖等措施的关系 租赁房屋涉诉、仲裁期间期间，能否继续对外出租？因租户欠租导致合同依约解除，租户诉至法院或仲裁的，在法院诉讼或仲裁期间，讼争房屋可以重新出租给他人。但诉讼期间涉及房屋查封的，按照查封原则处理。房屋租赁与诉讼、仲裁的关系 租户的供货商或其他债权人追索债权，法院查封了租赁房屋内属于租户的财产，如何处理？向法院递交《执行异议申请书》，请求法院解除查封（将租户财产转移至异地查封）。案例：寻常故事退租案房屋租赁与诉讼、仲裁的关系 我司与业主签订包租协议，租户欠租的，我司需要承担责任吗？包租协议签订后，我司取得了业主房屋的对外出租权，不论业主房屋能否实现对外出租，我司均应按照包租协议约定向业主支付费用。租户拖欠房租的，应由我司负责追缴。法律关系：我司与业主之间的包租法律关系，我司与租户之间的租赁法律关系。案例：建外1472房包租协议其它相关问题-包租 没有房产中介资质的机构为我司推荐客户并签约，是否可行？不具有房地产中介资质的机构从事中介服务，面临行政处罚，但签订的中介合同并非无效。其它相关问题-中介方资质 租户因经营需要占用公共设施，应如何处理？原则上不允许租户占用公共设施，确实需要的，在业委会成立前，由租户出具《承诺函》，由其承担一切后果和责任，业委会成立后，应征得业委会的同意后办理有关手续（费用）。案例：朝外B1会所其它相关问题-公共设施 大家在实际工作中遇到的法律问题，欢迎踊跃讨论第三部分交流与讨论 大家对租务法律工作有什么意见、建议，请提宝贵意见交流与讨论（二） 谢谢大家！结束'