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'分组分解法因式分解 2．因式分解可以归纳为：由___的形式化为____的形式。复习回顾和积1．如何找出多项式的公因式？分组分解法因式分解 3.把下列多项式因式分解：分组分解法因式分解 练习：把下列多项式因式分解：分组分解法因式分解 分组分解法因式分解应用 分组分解法因式分解1．分组分解法的几种形式是什么？2．因式分解的一般方法和具体步骤是什么？课堂小结： 分组分解法因式分解课后作业： 商业地产投资的价值汇报 目录1.商业地产市场分析2.红星美凯龙旺铺抉择观3.红星美凯龙投资风险论4.红星美凯龙商业地产观YOURCOMPANYSLOGAN 一、商业地产市场分析 商者无域，相融共生——香港地产之父李嘉诚 自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商业地产投资总额达到2723亿元，进入08年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，08年1季度全国商业地产项目开工面积达0.34亿平方米，投资同比增长18.7%。 宏观经济的发展，居民生活水平的提高，零售业需求的增加，为商业地产发展营造了良好的氛围。政府部门认识到发展第三产业和现代服务业的重要性，鼓励城市商业规模的发展。加之新一轮的城市建设和改造，都为城市商业地产发展创造了机遇。商业地产开发的高效性、长期性和稳定性，迎合了开发商的投资需求。休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。从简要的市场发展态势分析，我们得出： 商业地产开发无序，开发商、经营商、物管商的矛盾成为新的热点。此外盲目开发也是近年来商业地产空置率急升的一个重要原因；商业地产项目分割成模块的开发模式，放弃统一规划和专业化的开发操作程序，削弱了商业地产操作的合理性；开发商重视前期开发忽视后期经营管理，项目的投资人和经营者套牢，导致商业的整体档次和品味很难把控；返租模式目前还不成熟，操作规范性亟待解决；融资渠道单一，银行信贷占到80%，自筹资金能力偏低，导致许多商业地产开发商面临资金断裂的危险。我们商业地产在发展过程中的不足 依据城市自身特点，因地制宜的开发项目；合理规划、科学规划商业地产项目；科学的设定商业地产开发程序；科学的运用国外先进的发展模式；拓宽融资渠道，促进商业地产快速发展。我们对商业地产投资开发的建议 二、红星美凯龙旺铺抉择观 有了梦想，前面的路就不再遥远——阿里巴巴集团主席、雅虎中国总裁马云 一铺养三代的投资梦想，催生了一批又一批“前赴后继”的投资者。他们在放声呐喊：Ihaveadream 红星“四六观”——四大常识、六大因素 寻找参数。成熟的商圈总有成熟的商业配套。各位熟知的“肯德基指数”足以说明。准确的市场定位。准确的市场定位可以大大提高物业的回报，体现商铺租金的价值。商铺要有产权。自主权越高，收益越单纯。单独的小商铺，要比在大商场分割的小单元自主得多。使用率高。开阔的商铺使用空间，客户流量大，布局又比较简单合理，就能有效提高使用率。因为我们知道，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。更能吸引商业租赁用户的竞争，提高房租收益。投资商铺四点常识 很多投资者也许问：“常识谁不知道，那么投资商铺的价值到底体现在哪里？” 1、是否处于核心商圈？商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈北区的红星美凯龙和南区的新世纪等，吸引着来自淮海地区的客流；市中心的商铺重点打造城中概念，人流量和车流量不可小视，投资机会逐年增强。六大因素决定投资商铺的价值 2、商圈变动的因素在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。 3、关注“主力店”效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，知名的大型百货商场、购物中心将会带动周边的商业物业全面升值，例如，红星美凯龙的主力店进驻带旺了周边的商业，其周边１００米之内的商铺因为这两个商场而被带动了起来。周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 4、关注品牌效应“梦想不再是梦想，相信品牌的力量”商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。 5、商铺的通用性在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。 6、周边市场的租金水平周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动则另当别论。 三、红星美凯龙投资风险论 做房地产，是风险和野性的精神——摘自万科董事长王石《道路与梦想》 假如十几年前你凑钱前买了一套房子现在可能赚了十几倍；假如十几年前你一咬牙买了一块地，你可能赚了几十倍；假如十几年前你纯属好玩买了什么名家字画可能赚了上百倍；假如十几年前你不务正义买了什么古董，现在可能赚了几百倍；假如十几年前你听党的话支持改革开放买了新鲜上市的股票，你可能赚了上千倍……。这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有钱放在保险箱里或存在银行（其实差不多），那你的银子肯定部分己经变成了水，时间越长，含水量越高！一句话：太平盛世存钱不如存块破布！一句话：钱放在银行不如来投资商铺！假如有如果…… 所以我们发现，风险只是市场给投资者的举棋不定开的不大不小的玩笑。 空置率增大，规划设计不科学；高售价，低租金，投资回报率下降；频繁更换租客，经营管理从何而谈？投资商铺三大风险 如何规避风险？SubTitle我们在这高谈阔论投资商铺的风险，不如聊聊如何规避风险YOURCOMPANYSLOGAN 如何规避风险？有一句话说的好：大象是很难踩死蚂蚁的，只要躲的好，就能赢。 如何规避风险1、合理利用规则在您投资商铺的时候，先问自己一个问题，如果没有开发商广告中诱人的收益率、火爆的市场行情，您还买不买这个商铺？如果回答不，那么您有权要求开发商把这些广告宣传的内容尽量地落实在合同中，成为合同或补充协议的一部分。 2、搞清经营业态注意对经营的限制。在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。 3、弄清经营限制注意对经营的限制。在确定购买前，要注意自己将来经营范围第三、其他开支费用。商铺购置的税费支出是有数的，经营费用则不然。那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。譬如，有些市场内，经常要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关服务，更狠的干脆停水停电。如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。因此，请您在投资商铺的时候小心、冷静，多考虑一些问题，会对自己有帮助的 四、红星美凯龙商业地产观 决策失误，是市场投资的最大灾难——摘自红星美凯龙集团总裁车建新《成功宝典》 最后套用一句名言：市场有风险，投资须谨慎！ ＴＨＥ　ＥＮＤ谢谢聆听！'